작년 아파트 분양가가 매매가보다 높은 분양가 역전 현상이 나타났다.

부동산R114는 지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 3.3㎡당 2,063만 원, 평균 매매시세는 1,918만 원으로, 분양가가 매매가를 145만 원 앞질렀다고 24일 밝혔다. 

이는 2009년 이후 15년 만에 분양가가 매매가를 역전한 것이다. 특히 서울에서는 평균 분양가가 4,820만 원으로 매매가(4,300만 원)보다 520만 원 높았으며, 이는 2018년 이후 6년 만의 역전 현상이다. 코로나19 이후 금리 인상, 건축 자재 및 인건비 상승이 원인으로 꼽혔다.

[미니해설] 15년 만에 분양가·매매가 역전⋯서울, 시세 초과 분양가 6년 만에 재등장

지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 2009년 이후 15년 만에 평균 매매가격을 추월한 것으로 나타났다. 부동산R114의 자료에 따르면 2023년 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,063만 원으로, 평균 매매가격(1,918만 원)보다 145만 원 높았다. 이는 분양가가 매매가를 앞선 이례적인 상황으로, 2009년 금융위기 이후 처음 발생한 현상이다.

서울, 6년 만에 분양가가 시세 초과

특히 서울은 이 같은 역전 현상이 더욱 두드러졌다. 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4,820만 원으로 매매가격(4,300만 원)을 520만 원 초과했다. 이는 2018년 이후 6년 만에 분양가가 매매가를 다시 추월한 사례다.

'국민평형'으로 불리는 84㎡ 아파트를 기준으로 환산하면, 전국 아파트 평균 분양가는 시세보다 약 5,000만 원, 서울은 약 1억 7,000만 원 높은 수준이었다.

금리 인상 등이 분양가 상승 원인

분양가가 매매가를 넘어서게 된 배경에는 코로나19 팬데믹 이후 금리 인상이 본격화된 영향이 크다. 또한, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 인해 조달 금리가 상승했고, 건축 자재비와 인건비도 큰 폭으로 올랐다.

특히 서울은 2019년 분양가 규제가 심화되면서 분양가가 시세보다 낮아지는 흐름을 보였으나, 이후 시장 환경이 바뀌면서 다시 상승세로 전환됐다. 2020년에는 분양가가 시세보다 1,012만 원 낮았고, 2021년 1,455만 원, 2022년 643만 원 차이를 기록하며 격차가 줄어들다 2023년 역전된 것이다.

지역별 분양가-매매가 차이

지역별로 보면 제주도가 분양가와 시세 차이가 가장 컸다. 지난해 제주도는 분양가가 시세보다 3.3㎡당 1,245만 원 높았으며, 울산(1,096만 원), 부산(954만 원), 광주(953만 원), 경북(858만 원) 등이 뒤를 이었다.

부동산R114는 분양가 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망했다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지의 경우에도 2023년 3월과 9월 기본형 건축비가 각각 3.1%, 3.3% 인상됐다. 이 같은 추세는 민간택지에서도 이어질 가능성이 높다는 분석이다.

부동산R114 관계자는 "최근 정치적 혼란으로 인한 환율 급등으로 수입 건축 자재와 물류비가 상승 중"이라며, "이러한 여건 속에서 민간택지 분양가 상승 흐름은 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다.

아파트 분양가는 매매가를 기준으로 움직이는 경우가 많았으나, 최근 조달 비용 및 시장 상황 변화로 인해 분양가가 오히려 매매가를 앞서는 새로운 국면에 접어들었다. 이에 따라 주택 수요자들은 분양가와 매매가를 꼼꼼히 비교하며 주택 구매 전략을 세워야 할 시점이다.

정부의 규제와 시장 환경 변화가 맞물려 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.