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아파트, 15년 만에 분양가 매매가 추월…서울은 1억7000만 원 차이
- 작년 아파트 분양가가 매매가보다 높은 분양가 역전 현상이 나타났다. 부동산R114는 지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 3.3㎡당 2,063만 원, 평균 매매시세는 1,918만 원으로, 분양가가 매매가를 145만 원 앞질렀다고 24일 밝혔다. 이는 2009년 이후 15년 만에 분양가가 매매가를 역전한 것이다. 특히 서울에서는 평균 분양가가 4,820만 원으로 매매가(4,300만 원)보다 520만 원 높았으며, 이는 2018년 이후 6년 만의 역전 현상이다. 코로나19 이후 금리 인상, 건축 자재 및 인건비 상승이 원인으로 꼽혔다. [미니해설] 15년 만에 분양가·매매가 역전⋯서울, 시세 초과 분양가 6년 만에 재등장 지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 2009년 이후 15년 만에 평균 매매가격을 추월한 것으로 나타났다. 부동산R114의 자료에 따르면 2023년 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,063만 원으로, 평균 매매가격(1,918만 원)보다 145만 원 높았다. 이는 분양가가 매매가를 앞선 이례적인 상황으로, 2009년 금융위기 이후 처음 발생한 현상이다. 서울, 6년 만에 분양가가 시세 초과 특히 서울은 이 같은 역전 현상이 더욱 두드러졌다. 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4,820만 원으로 매매가격(4,300만 원)을 520만 원 초과했다. 이는 2018년 이후 6년 만에 분양가가 매매가를 다시 추월한 사례다. '국민평형'으로 불리는 84㎡ 아파트를 기준으로 환산하면, 전국 아파트 평균 분양가는 시세보다 약 5,000만 원, 서울은 약 1억 7,000만 원 높은 수준이었다. 금리 인상 등이 분양가 상승 원인 분양가가 매매가를 넘어서게 된 배경에는 코로나19 팬데믹 이후 금리 인상이 본격화된 영향이 크다. 또한, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 인해 조달 금리가 상승했고, 건축 자재비와 인건비도 큰 폭으로 올랐다. 특히 서울은 2019년 분양가 규제가 심화되면서 분양가가 시세보다 낮아지는 흐름을 보였으나, 이후 시장 환경이 바뀌면서 다시 상승세로 전환됐다. 2020년에는 분양가가 시세보다 1,012만 원 낮았고, 2021년 1,455만 원, 2022년 643만 원 차이를 기록하며 격차가 줄어들다 2023년 역전된 것이다. 지역별 분양가-매매가 차이 지역별로 보면 제주도가 분양가와 시세 차이가 가장 컸다. 지난해 제주도는 분양가가 시세보다 3.3㎡당 1,245만 원 높았으며, 울산(1,096만 원), 부산(954만 원), 광주(953만 원), 경북(858만 원) 등이 뒤를 이었다. 부동산R114는 분양가 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망했다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지의 경우에도 2023년 3월과 9월 기본형 건축비가 각각 3.1%, 3.3% 인상됐다. 이 같은 추세는 민간택지에서도 이어질 가능성이 높다는 분석이다. 부동산R114 관계자는 "최근 정치적 혼란으로 인한 환율 급등으로 수입 건축 자재와 물류비가 상승 중"이라며, "이러한 여건 속에서 민간택지 분양가 상승 흐름은 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 아파트 분양가는 매매가를 기준으로 움직이는 경우가 많았으나, 최근 조달 비용 및 시장 상황 변화로 인해 분양가가 오히려 매매가를 앞서는 새로운 국면에 접어들었다. 이에 따라 주택 수요자들은 분양가와 매매가를 꼼꼼히 비교하며 주택 구매 전략을 세워야 할 시점이다. 정부의 규제와 시장 환경 변화가 맞물려 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
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- 산업
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아파트, 15년 만에 분양가 매매가 추월…서울은 1억7000만 원 차이
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1월 소비심리, 소폭 반등해도 여전히 비관적 상황 지속
- 1월 들어 비상계엄과 탄핵 사태 여파에 소비 심리가 소폭 회복됐지만 여전히 비관적인 것으로 나타났다. 집값 전망은 금융당국의 가계대출 관리와 아파트 매매 거래 감소, 가격 하락 전환 등에 넉달째 내림세를 이어갔다. 22일 한국은행이 발표한 '1월 소비자동향조사'에 따르면 소비자심리지수(CCSI)는 91.2로 전월(88.2)보다 3.0포인트 올랐다. 석달 만에 상승세지만 여전히 100선을 하회했다. 연속 100선 하회는 고금리 여파에 지난 2023년 9월부터 12월까지 4개월 연속 하락 후 처음이다. 소비심리지수는 2003년 1월부터 지난해 12월을 기준값으로 100보다 작으면 비관적임을 의미한다. 소비자심리지수는 지난해 10월에는 101.8까지 올랐지만, 11월 소폭 하락 후 12월에는 계엄과 탄핵 정국에 코로나19 이후 4년 만에 최대 낙폭인 12.5포인트 떨어진 바 있다. 지수차 기여도를 보면 현재생활형편은 0.0포인트로 지난달과 같았고, 생활형편전망은 0.8포인트 올랐다. 가계수입전망과 소비지출 전망은 각각 0.9포인트, 0.4포인트 씩 올랐다. 향후 경기 전망은 1.1포인트 상승했고, 현재경기판단은 0.1포인트 떨어졌다. 황희진 한은 경제통계국 통계조사팀장은 "소비심리는 장기적으로 모두 낮은 수준으로 완전히 회복됐다고 볼수 없다"면서 "12월 계엄 이후 정치적 불안 완화 기대가 생겼지만 불확실성이 큰 상태"라고 말했다. 이어 "관세 완화 정책 등 관련 뉴스가 나오면 전망지수는 올라갈 수 있다"면서도 "다만 수출 실적을 보면 둔화 흐름이 보이고, 신정부 출범에 따른 우려가 높은 상황"이라고 설명했다. 주택가격전망CSI는 101로 전달(103)보다 2포인트 떨어졌다. 주택가격전망은 지난해 10월에 9개월만에 내림세를 보인후 4개월 연속 하락세다. 다만 4월(101) 이후 9개월 연속 100선 위기도 하다. 전국 아파트 매매가격 하락 전환 및 매매거래 감소 등의 영향이 작용했다. 황 팀장은 "주택가격전망은 100보다 높은 상태로 올라갈 것이라고 보는 이들이 있지만 장기 평균이 107이라는 점에서 높은 편은 아니다"면서 "주택 거래 매매가 감소하며 하락세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 물가수준전망CSI(151)는 전월(150)보다 1포인트 올라 2023년 10월(151) 이후 최고치를 기록했다. 지난 1년간 소비자물가 상승률에 대한 인식을 뜻하는 물가인식은 3.3%로 2022년 4월(3.2%) 이후 최저 수준인 전월과 동일했다. 소비자물가상승률에 대한 전망 중 1년간 기대인플레이션은 2.8%로 전월(2.9%)보다 0.1%포인트 떨어졌다. 3년 후 기대인플레이션은 2.6%로 전월(2.7%)보다 0.1%포인트 낮아졌고, 5년 후 기대인플레이션은 2.6%로 전월과 같았다. 향후 1년간 소비자물가에 영향을 미칠 품목 응답 비중은 농축수산물(48.2%), 공공요금(44.2%), 석유류제품(42.4%) 순이었다. 전월에 비해서는 석유류제품(+4.3%포인트), 농축수산물(+2.9%포인트)의 응답 비중이 증가한 반면, 공공요금(-5.5%포인트) 비중은 감소했다.
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- 경제
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1월 소비심리, 소폭 반등해도 여전히 비관적 상황 지속
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서울 주택매매 소비심리지수, 5개월 연속 하락…지난해 1월 이후 최저치
- 서울 주택매매 소비심리지수가 대출 규제와 탄핵 정국의 영향으로 5개월 연속 하락했다. 15일 국토연구원이 발표한 '12월 부동산시장 소비심리지수'에 따르면, 지난해 12월 서울 주택매매시장 소비심리지수는 107.7로 전월 대비 2.1포인트(p) 하락했다. 이는 지난해 7월 140.6으로 정점을 찍은 이후 지속적으로 하락한 결과로, 지난해 1월(104.7) 이후 11개월 만에 최저치다. 부동산시장 소비심리지수는 95 미만이면 하강, 95~115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분된다. 서울뿐만 아니라 경기도와 인천도 소비심리가 위축됐다. 경기도의 주택매매 소비심리지수는 전월 105.4에서 100.2로 5.2포인트 하락했으며, 인천은 102.1에서 98.4로 3.7포인트 떨어졌다. 지방의 주택매매 소비심리지수도 98.8로 전월 대비 2.1포인트 하락했으며, 특히 전북(117.6→102.0), 강원(105.8→94.1), 경북(103.0→93.4)에서 큰 폭의 하락세를 보였다. 반면, 광주(94.4→101.5), 세종(95.8→101.5), 충남(98.0→102.9)은 상승세를 나타냈다. 그러나 상승 국면에 해당하는 지역은 없으며, 경북, 강원, 부산(94.7)이 하강 국면으로 분류됐다. 전국 주택매매시장 소비심리지수는 12월 100.8로 전월 대비 3.2포인트 하락했다. 같은 기간 전국 주택전세시장 소비심리지수는 95.3으로 0.9포인트, 전국 부동산시장 소비심리지수는 96.5로 2.0포인트 각각 하락하며 4개월 연속 감소세를 기록했다. 2024년 12월 집값, 반년 만에 하락세 한편, 대출 규제와 계절적 비수기 영향으로 지난달 전국 집값이 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 그러나 서울은 상승 흐름을 유지하며 지역 간 격차가 심화할 것으로 보인다. 15일 한국부동산원이 발표한 '2024년 12월 전국 주택가격동향조사'에 따르면, 전국 주택(아파트·연립주택·단독주택 포함) 매매가격지수는 전월 대비 0.07% 하락했다. 지난해 6월 0.04% 상승하며 반등한 이후 6개월 동안 이어졌던 상승세가 멈춘 것이다. 서울은 0.08% 상승하며 상승세를 이어갔으나, 상승 폭은 전월(0.20%)보다 축소됐다. 수도권은 변동이 없었고(0.00%), 지방은 전월(-0.09%)보다 하락 폭이 커지며 0.14% 떨어졌다. 부동산원 관계자는 "서울과 수도권 내 주거 여건이 우수한 단지를 중심으로 국지적 상승세가 보이지만, 계절적 비수기와 대출 규제의 영향으로 시장 관망 분위기가 확산되고 있다"고 말했다. 주택 유형별로 보면 아파트는 서울에서 0.09% 상승했으나, 수도권(-0.02%)과 지방(-0.21%)에서는 하락하면서 전국적으로 0.11% 떨어졌다. 연립주택도 서울(0.08%)에서는 상승했지만, 수도권(-0.01%)과 지방(-0.13%)에서 하락하며 전국적으로 0.04% 내렸다. 단독주택은 서울(0.18%), 수도권(0.15%), 지방(0.06%)에서 모두 상승해 전국적으로 0.08% 오른 것으로 나타났다.
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서울 주택매매 소비심리지수, 5개월 연속 하락…지난해 1월 이후 최저치
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지난해 3분기 가계 여윳돈, 3조5천억 원 감소⋯주택 매입 증가 영향
- 지난해 3분기 수도권을 중심으로 주택 매입이 늘면서 가계의 여윳돈이 2분기보다 3조5000억 원 줄어든 것으로 나타났다. 한국은행이 7일 발표한 자금순환(잠정) 통계에 따르면, 가계와 비영리단체의 2023년 3분기 순자금 운용액은 37조7000억 원으로, 2분기(41조2000억 원) 대비 3조5000억 원 감소했다. 순자금 운용액은 자금 운용액에서 조달액을 뺀 값으로, 여윳돈을 의미한다. 김성준 한국은행 자금순환팀장은 "가계 소득이 늘었지만 주택 취득이 증가한 영향"이라고 설명했다. 실제로 한국부동산원 통계에 따르면, 개인의 아파트 순취득 규모는 2분기 5만3000호에서 3분기 7만2000호로 증가했다. 3분기 가계의 자금 운용 규모는 57조6000억 원으로 2분기보다 1조9000억 원 증가했다. 그러나 금융기관 예치금은 11조3000억 원 감소해 10조5000억 원에 그쳤다. 반면, 보험·연금 준비금은 5조8000억 원에서 17조2000억 원으로, 지분증권 및 투자펀드 운용 규모는 13조4000억 원에서 15조4000억 원으로 각각 늘었다. 가계의 자금 조달액은 19조9000억 원으로, 2분기보다 5조3000억 원 증가했다. 주택매매 증가에 따라 주택담보대출이 14조5000억 원에서 19조9000억 원으로 5조4000억 원 불어난 것이 주요 원인이다. 비금융 법인기업의 3분기 순자금 조달 규모는 25조5000억 원으로, 2분기보다 1조8000억 원 증가했다. 기업 순이익이 감소했으나 고정자산 투자가 확대된 결과로 분석된다. 일반정부는 2분기 1조1000억 원의 순자금 조달 상태에서 3분기에는 18조7000억 원의 순자금 운용 상태로 전환됐다. 김 팀장은 "정부의 재정 조기 집행으로 상반기 지출이 집중됐으며, 3분기에는 지출이 줄어 순자금 운용으로 전환됐다"고 말했다. [미니해설] 주택 매입 증가, 가계 자금 흐름에 직접적 영향 이번 한국은행의 자금순환 통계에서 주목해야 할 부분은 수도권 주택 매입 증가가 가계 자금 운용에 직접적인 영향을 미쳤다는 점이다. 3분기 가계의 자금 조달이 2분기보다 5조3000억 원 증가한 것은 주택담보대출 확대와 밀접한 관련이 있다. 실제로 주택담보대출이 14조5000억 원에서 19조9000억 원으로 5조4000억 원 증가했다. 이는 주택 매매가 활발해지면서 자금이 예금에서 부동산으로 이동했음을 보여준다. 반면, 보험·연금 준비금과 투자펀드 규모는 지속적으로 증가해 가계가 장기적인 자산 운용에도 관심을 기울이고 있는 것으로 분석된다. 기업 부문에서는 고정자산 투자가 활발해지면서 자금 조달 규모가 확대된 반면, 정부는 상반기 집중된 지출이 3분기 들어 감소하면서 자금 운용 상태로 전환됐다. 이는 경제 주체별로 자금 흐름이 각기 다른 양상을 보인다는 점을 시사한다. 결국 주택 시장의 변화는 가계 금융에 직접적인 영향을 미치며, 경제 전반의 자금 흐름을 좌우하는 주요 변수로 작용하고 있다.
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지난해 3분기 가계 여윳돈, 3조5천억 원 감소⋯주택 매입 증가 영향
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서울 아파트 신저가-신고가 양극화 심화
- 아파트 매매시장이 빠르게 얼어붙고 있는 가운데 지난해 12월 서울 지역 아파트의 신저가 거래 비중이 22개월 만에 최고치를 기록했다. 반면 강남 3구 등 일부 지역에서는 여전히 신고가가 잇따르고 있어 서울 지역 아파트의 양극화 문제가 더욱 심화하고 있다. 6일 부동산 플랫폼업체 직방에 따르면 지난 2일까지 신고기준으로 지난해 12월 서울에서 매매된 아파트 중 3.2%가 신저가에 매도된 것으로 나타났다. 지난달 거래된 아파트 약 33채 중 1채는 역대 가장 낮은 가격에 팔렸다는 것이다. 이는 2023년 2월(3.9%) 이후 22개월 만에 가장 높은 수치다. 서울 지역 아파트 신저가 비중은 2022년 9월 7.4%를 기록한 이래 감소하기 시작해 지난해 7월 0.5%까지 하락하는 등 1% 내외에 머물러왔다. 대출규제 여파로 시장에 찬바람이 불고 있는 상황에서 탄핵정국으로 인한 불확실성까지 겹치면서 매수 참여보다 관망세가 늘어나고 있기 때문으로 분석된다. 부동산 시장의 찬바람이 서울로까지 확산되는 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 다섯째 주(30일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주(0.01%) 대비 보합 전환하며 9개월 만에 상승세가 멈췄다. 실제로 강북구 수유동 ‘예도팔라티움’ 전용 13㎡는 지난달 1억4900만 원에 매도됐다. 1년여 전인 2023년 8월과 12월 동일 단지가 각각 1억8000만 원, 1억7100만 원, 2022년 4월 1억9000만 원에 매도된 것과 비교하면 크게 하락한 거래가다. 동대문구 용두동 '래미안 엘리니티' 전용 74㎡도 지난달 8억8000만 원에 팔렸는데, 이는 지난해 4월 12억1500만 원, 2023년 2월 11억3000만 원에 거래된 것보다 크게 하락한 금액이다. 신저가 비중이 늘어나고 있는 가운데 신고가 비중은 빠르게 줄어들고 있다. 지난달 신고가 비중은 9.9%로 지난해 11월(14.5%) 대비 4.6%포인트나 떨어지며, 7개월 만에 한 자릿수대로 내려앉았다. 서울 아파트 매매 거래에서 신고가 비중은 지난해 6월(10.1%)부터 줄곧 두 자릿수를 유지했으며 9월에는 17.1%까지 올랐다. 예를 들어 동작구 본동 '삼성래미안' 전용 114㎡는 지난해 9월 15억 원에 팔리며 신고가를 경신했지만 같은 해 10월에는 14억 2500만 원, 12월에는 13억 2000만 원에 거래됐다. 다만 일부 지역에서는 여전히 신고가가 계속해서 이어지고 있다. 대표적으로 강남구에서는 대치동과 압구정동 등을 중심으로, 송파구에서는 잠실동 등을 중심으로 신고가 행렬이 계속되고 있다. 지난달에만 압구정동 '신현대12차' 전용 110㎡가 51억 원, 잠실동 '레이크팰리스'와 '리센츠' 전용 59㎡는 각각 21억4500만 원과 23억1000만 원에 거래되며 신고가를 경신했다. 전문가들은 부동산 시장이 침체에서 벗어나지 못한 가운데 양극화가 심화하면서 이 같은 현상이 나타나는 것으로 진단했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "부동산 시장을 둘러싼 관망세가 계속되는 상황에서 신고가 단지의 비중은 점점 줄어들 수밖에 없다"며 "그간 서울에서 신고가가 나왔던 지역들은 주로 강남 3구 등 핵심지역인데, 지금과 같은 상황에서 또다시 신고가를 기록하기는 다소 부담스러운 상황"이라고 분석했다. 그는 이어 "다만 10건 중 1건이 신고가에 거래되고 있는 상황에서 신저가 비중이 늘어나는 것은 양극화가 심화되고 있음을 보여주는 것"이라고 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)도 "양극화가 심화하고 있는 가운데 거래 절벽까지 더해지면서 신저가나 신고가와 같은 극단적인 거래가 나타나는 것"이라며 "경제와 관련된 각종 불확실성이 사라져야 이 같은 현상이 완화될 수 있을 것"이라고 전망했다.
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서울 아파트 신저가-신고가 양극화 심화
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서울 아파트값 41주 만에 상승 멈춰⋯전국은 7주째 하락세
- 2024년 12월 서울 아파트 매매가격 상승세가 멈췄다. 한국부동산원이 2일 발표한 '2024년 12월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향'에 따르면, 서울 아파트값은 이번 주 보합(0.00%)을 기록했다. 지난 3월 넷째 주 상승 전환 이후 41주 만에 상승세가 꺾인 것이다. 이는 대출 규제 강화, 탄핵 정국 장기화, 계절적 비수기 등의 요인이 복합적으로 작용하여 매수 심리가 위축된 결과로 분석된다. 지역별 혼조세⋯강남 일부 지역 상승, 강북·강동 등 하락 서울 아파트값은 지역별로 혼조세를 보였다. 송파구(0.06%), 서초구(0.03%), 용산구·강남구·종로구·성동구·강서구(0.02%), 양천구(0.01%) 등은 상승세를 유지했으나, 강동구(0.00%→-0.02%), 동작구(0.00%→-0.01%) 등은 하락 전환했다. 금천구(-0.03%→-0.05%), 구로구(-0.02%→-0.04%), 은평구·강북구·도봉구·관악구(-0.01%→-0.02%) 등은 하락 폭이 확대됐다. 한국부동산원은 "재건축 이슈가 있거나 신축 단지 등에서는 상승세가 국지적으로 나타났으나, 계절적 비수기 등의 영향으로 관망세가 심화되면서 전반적인 매수 심리가 둔화됐다"고 설명했다. 수도권, 전국 아파트값 하락세 지속⋯전세 시장은 보합 경기도는 전주와 마찬가지로 0.02% 하락했고, 인천도 0.09% 하락하며 수도권(-0.02%) 아파트값은 2주 연속 하락세를 이어갔다. 다만, 경기도 안양 만안구(0.13%), 안양 동안구(0.10%), 과천시(0.08%) 등 일부 지역은 높은 상승률을 기록했다. 인천에서는 계양구(-0.16%)가 입주 예정 물량의 영향으로 하락 폭이 컸다. 전국 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 하락했으며, 5대 광역시(-0.05%)와 지방(-0.04%), 세종(-0.07%) 등도 모두 하락세가 지속됐다. 전국 전세 시장은 전주에 이어 보합세를 유지했다. 수도권(-0.01%→0.00%)은 보합 전환했고, 서울(0.00%→0.00%)은 보합세를 유지했으며, 지방(0.00%→-0.01%)은 하락 전환했다. 서울에서는 일부 지역의 대단지와 선호 단지 위주로 매물 부족에 따른 상승 거래가 이뤄졌으나, 입주 물량이 많은 지역에서는 저가 매물 위주로 거래되는 양상을 보였다. 강동구(-0.06%), 성동구(-0.05%), 동대문구(-0.04%), 마포구·동작구·관악구(-0.03%) 등이 하락했고, 서초구·강서구·종로구·용산구·노원구·중구(0.03%) 등은 상승했다.
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서울 아파트값 41주 만에 상승 멈춰⋯전국은 7주째 하락세
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전국 아파트값 하락세 확대, 서울 상승폭 둔화…"가격 조정 국면 진입"
- 한국부동산원이 28일 발표한 '11월 넷째 주 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면, 전국 아파트 매매가격은 하락세를 이어가며 지난 25일 기준 전주 대비 0.02% 하락했다. 이는 전주(-0.01%) 대비 낙폭이 확대된 것으로, 27주 만에 하락 전환 이후 하락세가 심화되는 양상이다. 서울 아파트 매매가격은 0.04% 상승하며 36주 연속 상승세를 유지했으나, 상승폭은 전주 대비 0.02%포인트(p) 감소했다. 서울 아파트값 상승률은 10월 둘째 주 0.11%를 기록한 이후 지속적인 하락 추세를 보이고 있다. 수도권 지역의 경우, 경기는 보합(0.00%), 인천은 0.03% 하락했으나, 수도권 전체적으로는 0.01% 상승을 기록했다. 지방은 대구(-0.12%), 강원(-0.08%), 경북(-0.06%), 전북(-0.06%), 부산(-0.06%), 경남(-0.04%), 대전(-0.03%) 등 대부분 지역에서 하락세를 나타냈다. 서울 아파트값 상승 둔화, 구로구 5개월 만에 보합 전환…"상승 피로감 누적" 서울 지역에서는 25개 자치구 대부분이 상승세를 유지했으나, 구로구는 보합(0.00%)을 기록하며 지난 6월 첫째 주 이후 약 5개월 만에 상승세가 멈췄다. 강남(0.13%), 서초(0.09%), 용산(0.08%), 성동(0.08%) 등 그간 상승세를 주도했던 지역들은 여전히 평균 이상의 상승률을 보였으나, 상승폭은 전주 대비 감소하거나 제자리걸음을 했다. 한국부동산원은 이러한 현상에 대해 대출 규제 강화와 최근 가격 급등에 따른 피로감 누적 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석했다. 다만, 일부 신축 단지와 재건축 사업 추진 단지에서는 여전히 상승 거래가 발생하고 있다고 덧붙였다. 경기 지역, 재건축 기대감에 안양 동안구·만안구 상승 경기도에서는 재건축 기대감이 높은 평촌·호계동 등의 가격 상승에 힘입어 안양 동안구가 0.15% 상승했으며, 안양 만안구 또한 안양동과 석수동을 중심으로 0.14% 상승했다. 지방 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 하락한 가운데, 세종시가 0.09% 하락하며 전주(-0.05%) 대비 낙폭을 키웠다. 전세시장, 전국·서울 모두 상승폭 축소…"매매시장 약세 영향" 전세가격은 전국과 서울 모두 상승폭이 축소됐다. 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.03% 상승했으나, 상승폭은 전주 대비 감소했다. 서울 아파트 전세가격 또한 0.02% 상승하며 전주 대비 상승폭이 줄었다. 전문가들은 매매시장 약세가 전세시장에도 영향을 미치면서 전세가격 상승세가 둔화되고 있는 것으로 분석하고 있다. 전세 시장은 전국(0.01%), 서울(0.02%), 수도권(0.03%) 모두 오름세를 유지했지만, 상승 동력은 약화된 모습이다. 전국과 서울, 수도권 모두 지난주보다 상승률이 0.02%포인트씩 감소했다. 특히 서울에서는 강남, 서초, 송파, 강동 등 이른바 '강남 4구'가 포함된 동남권이 보합(0.00%)을 나타냈다. 동남권 전셋값이 보합을 기록한 것은 지난 4월 둘째 주 이후 34주 만이다. 부동산원 관계자는 "가격 상승에 따른 피로감과 함께 계절적 비수기를 맞아 수요가 위축된 것이 주된 원인으로 보인다"고 설명했다. 다만 강남구는 개포, 역삼동 주요 단지 위주로 가격이 상승하며 0.10% 올랐고, 서초구도 반포와 잠원동 학군지 위주로 상승하며 0.09% 올랐다. 지방 전세시장은 전주와 마찬가지로 보합(0.00%)을 유지했다. 5대 광역시는 지난주보다 0.01%포인트 하락하며 지방과 마찬가지로 보합을 나타냈다.
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- 산업
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전국 아파트값 하락세 확대, 서울 상승폭 둔화…"가격 조정 국면 진입"
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전국 아파트값 상승세 멈춰…서울은 오름폭 줄어
- 전국 아파트값 상승세가 22주만에 멈췄다. 서울 아파트 가격은 여전히 상승세를 유지하고 있지만, 상승폭은 감소 추세다. 한국부동산원이 14일 발표한 '11월 둘째주 전국 주간 아파트 동향'에 따르면, 이번주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 보합(0.00%)을 기록했다. 지난 6월 첫째주 상승세로 전환한 이후 22주만에 상승세가 멈춘 것이다. 이는 지방 부동산 시장의 하락세가 지속되는 가운데, 대출 규제 강화로 매수 심리가 위축되면서 수도권 아파트값 상승세가 둔화된 영향으로 분석된다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.06%로 지난주(0.07%)보다 감소했으며, 지방은 0.03% 하락하며 지난주(-0.02%)보다 하락폭이 확대됐다. 수도권 아파트값은 0.03% 상승했지만, 지난주(0.05%)보다 상승폭이 줄었다. 서울 아파트값은 34주 연속 상승세를 이어가고 있지만, 10월 둘째 주 0.11%를 기록한 이후 4주 연속 상승폭이 감소하고 있다. 한국부동산원은 "강남권 재건축 단지 등 일부 지역에서는 상승 거래가 이어지며 수요가 확인되지만, 그 외 지역에서는 대출 규제 강화로 매수 심리가 위축되면서 거래가 정체된 양상"이라고 설명했다. 이러한 현상은 25개 자치구별 상승률에서도 뚜렷하게 드러났다. 강남구(0.19%), 서초구(0.11%), 용산구(0.10%) 등은 서울 평균을 웃도는 상승률을 보였지만, 구로구(0.01%), 강북구(0.02%), 강동구(0.02%), 동작구(0.02%), 동대문구(0.02%) 등은 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다. 경기도는 상승폭이 0.04%에서 0.02%로 축소됐고, 인천은 지난 4월 다섯째 주 이후 29주 만에 보합(0.00%)으로 전환했다. 아파트 전셋값, 자난주와 동일한 상승폭 한편, 전국의 아파트 전셋값는 지난주(0.04%)와 동일한 상승폭을 기록했다. 서울은 0.05% 상승했지만 지난주(0.06%)보다 상승률이 소폭 감소했다. 반면, 수도권은 지난주와 같은 상승률(0.07%)을 유지했다. 한국부동산원은 "서울의 경우 선호 단지에 대한 임차 수요는 꾸준하지만, 시중 대출 금리 인상과 일부 단지에서 하락 거래가 발생하면서 상승폭이 다소 줄었다"고 설명했다. 강남구(0.14%), 노원구(0.13%), 영등포구(0.12%) 등은 전셋값이 상승했지만, 1만 2000여 가구 규모의 '올림픽파크포레온' 입주 여파로 강동구와 송파구는 각각 0.05%, 0.07% 하락했다. 지방은 0.01% 상승하며 지난주와 같은 상승률을 나타냈다.
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전국 아파트값 상승세 멈춰…서울은 오름폭 줄어
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미국, 금리 인하 후에도 주택담보대출이 오르는 이유는?
- 미국 주택담보대출(모기지) 금리가 이번 주에도 상승하며 4주 연속 상승세를 이어갔다. 이는 올여름 인플레이션이 개선되면서 연방준비제도(FRB)의 금리 인하를 기대하며 떨어졌던 주택담보대출 금리 하락분을 상쇄해 버렸다고 CNN 등 외신이 전했다. 지난주 말 발표된 프레디 맥(Freddie Mac)의 대출기관 대상 설문 조사에 따르면, 지난주 표준 30년 고정 주택담보대출의 평균 금리는 6.54%였다. 이는 5월 초에 기록된 올해 최고치 7.22%에는 미치지 못했지만, 8월 초 이후 가장 높은 수준이다. 연준의 금리 인하에 대한 기대감으로 주택담보대출 금리는 9월 말에 2년 만에 최저인 6.08%로 떨어졌지만, 주택 구매 활동을 촉진하는 데는 실패했다. 전미부동산중개인협회(NAR)은 시장의 대부분을 차지하는 기존 주택 매매가 9월에 384만 건으로, 전월 대비 1% 감소했다고 밝혔다. 이는 2010년 10월 이후 최저 수준이다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)의 보고서에 따르면 주택담보대출 신청도 지난 4주 동안 감소해 7월 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 주택 수요 둔화는 대부분의 주택 구매자에게 낮은 금리가 너무 늦게 적용되었기 때문일 수 있다. 초등학교나 중고생 자녀가 있는 대부분의 가정은 날씨가 따뜻하고 새 학년을 미리 계획할 수 있는 봄에 주택을 매매하는 것을 선호한다. 또한 연준이 2025년까지 차입 비용을 계속 낮출 것임을 분명히 했기 때문에 잠재 구매자는 금리가 더 낮아지기를 기다리고 있을 수도 있다. 주택담대출 금리의 백분율 퍼센트포인트는 월 상환액에 큰 차이를 가져온다. 하지만 시장에 공급되는 주택이 지속적으로 부족해지면서 주택 가격은 계속 상승하고 있다. NAR 데이터에 따르면 9월에는 15개월 연속 상승했다. 일부 시장에서는 주택 보험료마저 치솟고 있다. 주택담보대출 금리가 오르는 이유는 뭘까. ◇ 강력한 경제 데이터 지난달 연준이 금리를 인하했을 때 많은 사람들이 얼어붙은 주택 시장을 활성화할 수 있을 것이라고 기대했다. 주택담보대출 금리는 10년물 미국 국채 수익률을 추적하는데, 이는 추가 금리 인하를 앞두고 하락할 것으로 예상됐다. 그러나 최근 경제지표는 예상보다 강세를 보였으며, 이로 인해 시장의 기대치가 바뀌어 채권 수익률이 상승했다. 예를 들어, 이달 초에 발표된 정부의 최신 고용 데이터에 따르면 9월의 월간 일자리 증가율은 예상보다 훨씬 좋았다. 지난주에 발표된 소매 지출에 대한 보고서에 따르면 미국 경제의 주요 원동력인 소비자 수요가 여전히 견조한 것으로 나타났다. 이와 같은 데이터가 나오면 금리 인하 속도를 늦출 수 있다. 프레디 맥의 수석 경제학자 샘 카터는 "지난 몇 년 동안, 경제 침체 예상과 그 반대되는 더 강력한 경제 데이터 사이에 긴장이 있었다"라며 "이로 인해 경제가 강세를 보이고 있음에도 불구하고 주택담보대출 금리의 변동성이 평소보다 더 높아졌다"고 말했다. 10년물 국채 수익률은 지난주 중반 7월 말 이후 최고 수준인 4.24%로 마감했다. 수익률이 높을수록 채권 가격이 낮아지고 투자자들은 정부 채권을 보유하기 위해 더 높은 이자 지급을 요구힌다. ◇ 정부 재정 채권 시장은 또한 정부 재정을 둘러싼 요인의 영향을 받을 수 있다. 그 중 하나는 다가올 대선과 도널드 트럼프 전 대통령이 승리할 것이라는 베팅이 높아지고 있다는 것이다. 일각에서는 트럼프와 카멀라 해리스 부통령이 향후 몇 년 동안 연방 예산 부담을 크게 가중시킬 정책을 제안했다고 지적한다. 초당파적인 책임있는연방예산위원회의 최근 보고서에 따르면 트럼프가 당선될 경우 그의 2기 대통령 임기 동안 미국의 국가부채는 2035년까지 7조 5000억 달러 늘어날 것으로 추산되며, 해리스의 경우 같은 기간 동안 3조 5000억 달러가 증가하게 된다. 억만장자 투자자 폴 튜더 존스는 CNBC와의 인터뷰에서 "지출 문제를 진지하게 다루지 않는다면 빠른 시간 내에 파산에 직면할 것이다"라며 "나라면 어떠한 고정 수입도 갖지 않을 것"이라고 말했다. 정부의 재정 상황은 이미 모기지 금리에 영향을 미치고 있을 수 있다. NAR의 수석 경제학자 로렌스 윤은 "우리는 대규모 재정적자 상태에 있기 때문에 정부가 계속 차입할 때마다 주택 시장에 대출할 수 있는 자금이 계속 줄어든다는 것을 의미한다. 따라서 재정 적자가 주택담보대출 금리 하락을 방해하고 있을 수도 있다"라고 말했다. 한편, 재정이 빠듯한 미국인들에게는 주택 구매력의 개선은 '주택 소유'라는 아메리칸 드림을 실현할 수 있는 가장 좋은 기회다. 많은 가정들은 주택담보대출 금리가 내려갈 것을 고대하고 있다. 미국인들에게 주택 소유는 생활 안정의 절대적 목표다. 주택담보대출 금리가 낮아지거나 주택 가격이 하락하거나 어느 쪽이든 시장이 개선되기를 기다리고 있다.
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미국, 금리 인하 후에도 주택담보대출이 오르는 이유는?
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대출규제에 서울 아파트값 상승폭 '주춤'…거래량 감소
- 대출 규제 등의 영향으로 매수 심리가 위축되면서 이번주 서울 아파트 매매가격과 전셋값 상승 폭이 감소한 것으로 나타났다. 한국부동산원이 26일 발표한 '9월 넷째 주(23일 기준) 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 전주보다 0.12% 올라 27주 연속 상승세를 이어갔다. 다만 상승 폭은 전주(0.16%)보다 줄어들었다. 전국 기준 아파트값 상승률 역시 지난주 0.05%에서 이번 주 0.04%로 소폭 하락했다. 서울 아파트값은 8월 둘째 주 0.32% 오르며 5년 11개월 만에 최고 상승률을 기록한 이후 0.28%→0.26%→0.21%→0.23%→0.16%→0.12% 등으로 대체로 상승 폭이 줄어드는 흐름을 보이고 있다. 매수 우위 시장은 지속되고 있지만, 대출 규제 등의 영향으로 매수세가 악화되고 있다. 8월 둘째 주 104.8로 연중 최고치를 기록한 서울 아파트 매매수급지수는 이후 하락세를 보이면서 이번 주에는 102.6으로 전주 대비 1.1포인트 하락했다. 매매수급지수는 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많음을, 100 미만일 경우 그 반대를 의미한다. 부동산원은 "추석 연휴와 가계대출 규제 등의 영향으로 전반적인 거래가 주춤한 가운데 그동안 가격 상승 폭이 컸던 단지를 중심으로 매수인의 관망심리가 짙어지며 전주 대비 상승 폭이 둔화했다"고 설명했다. 서초구, 가장 큰 폭 상승 기록 구별로 보면 서초구가 반포·잠원동의 대단지 위주로 0.23% 오르며 가장 큰 상승 폭을 기록했고, 강남구가 개포·압구정동의 재건축 추진 단지 위주로 오르면서 0.21%로 그 뒤를 이었다. 용산구(0.19%)는 이촌·이태원동의 중소형 규모 단지 위주로, 광진구(0.19%)는 광장·자양동 재건축 추진 단지 위주로, 마포구(0.18%)는 신공덕·아현동 역세권 단지 위주로, 송파구(0.17%)는 문정·신천동의 주요 단지 위주로 각각 가격이 상승했다. 서울과 마찬가지로 인천(0.06%→0.05%), 경기(0.09%→0.08%) 지역의 상승 폭도 줄면서 수도권 전체 상승 폭은 지난주 0.11%에서 이번 주 0.09%로 줄어들었다. 경기 지역에서는 하남(0.19%), 과천(0.18%), 성남 수정구(0.16%) 및 분당구(0.16%), 화성(0.15%) 등의 상승 폭이 비교적 큰 편이었다. 지방 아파트값은 0.01% 내리면서 하락세를 이어갔지만, 하락 폭은 전주(-0.02%)에 비해 다소 줄었다. 올해 1월 셋째 주 이후 36주 연속 하락했던 세종시의 아파트값이 보합(0.00%) 전환하고, 충북(-0.01%→0.03%) 지역은 상승 전환했다. 전세시장 상승세 매매시장과 마찬가지로 전세시장도 상승세를 이어가고 있지만, 거래가 주춤해지면서 상승 폭은 줄어든 것으로 나타났다. 전국 기준 아파트 전셋값 상승률을 지난주 0.06%에서 이번 주 0.05%로 낮아진 가운데 수도권(0.12%→0.11%)은 상승 폭이 축소됐고, 지방(0.00%→-0.01%)은 보합에서 하락 전환했다. 서울의 경우 이번 주 전셋값이 0.10% 상승하며 71주 연속 오름세를 이어갔으나, 상승 폭은 지난주(0.12%)보다 축소됐다. 부동산원은 "주거 환경이 좋은 인기 단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준하고 매물 부족과 거래 가격 상승이 지속되고 있지만, 일부 단지에서는 가격 상승 피로감으로 거래가 감소하며 서울 전체 상승 폭은 줄어들었다"고 설명했다.
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대출규제에 서울 아파트값 상승폭 '주춤'…거래량 감소
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1년후 주택가격 전망, 3년 만에 최고치 기록
- 1년 후 주택가격이 지금보다 더 오를 것이라고 예상하는 소비자가 늘어나면서 주택가격전망지수가 약 3년 만에 최고치까지 올랐다. 한국은행이 25일 발표한 '소비자동향조사 결과'에 따르면 9월 주택가격전망지수는 119로 전달보다 1포인트(P) 상승했다. 지난 2021년 10월(125) 이후 2년 11개월 만에 최고치일 뿐 아니라 넉 달 연속 상승세다. 주택가격전망지수는 현재와 비교한 1년 후 전망을 반영한다. 이 지수가 100을 웃돌면 집값 상승을 예상하는 소비자 비중이 하락을 예상하는 소비자보다 더 많다는 뜻이다. 한은은 아파트 매매거래가 늘고 수도권 중심의 매매가격 상승세가 이어진 영향이라고 분석했다. 황희진 한은 통계조사팀장은 "조사 기간 당시 7∼8월 매매거래와 가격 상승 뉴스들이 나오면서 주택가격이 오를 것이라는 응답이 많았다"고 말했다. 황 팀장은 "최근에는 거래량과 가격 상승세가 주춤하는 모습이 나타나고 있고, 9월부터 가계대출 관리 강화 정책들이 나오면서 지수 상승 폭 자체는 둔화하는 추세"라고 설명했다. 현재 경제 상황에 대한 소비자 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수(CCSI)는 9월 100.0으로 전월보다 0.8P 하락했다. 한은은 물가 상승세가 둔화했지만, 내수 회복 지연 우려가 이어진 영향이라고 분석했다. 이 지수는 지난 5월 98.4에서 6월 100.9로 올라선 뒤 7월 103.6까지 상승했으나, 8월 100.8로 떨어진 이후, 9월에는 100선까지 내렸다. CCSI는 소비자동향지수(CSI)를 구성하는 15개 지수 가운데 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 지수가 100보다 크면 소비자의 기대 심리가 장기평균(2003∼2023년)과 비교해 낙관적이라는 뜻이고, 100보다 작으면 비관적이라는 의미다. 8월과 비교해 CCSI를 구성하는 6개 지수 중 향후경기전망(79·-2P)과 현재경기판단(71·-2P), 소비지출전망(108·-1P)은 내렸다. 현재생활형편(90)과 생활형편전망(94), 가계수입전망(98)은 전월과 동일했다. 금리수준전망지수는 미국 기준금리 인하 기대에 따른 시장금리 하락에도 가계대출 관리 강화 우려가 이어지면서 전월과 동일한 93을 기록했다. 물가수준전망지수는 공공요금 상승 우려에도 농산물, 석유류 가격 상승세가 둔화하면서 1P 내린 144로 집계됐다. 향후 1년간의 물가 전망을 나타내는 기대인플레이션율 역시 2.8%로 전월보다 0.1%P 내렸다. 기대인플레이션율은 지난 7월 2.9%로 내린 이후 8월에도 2.9%를 유지했으며, 이달에는 지난 2022년 2월(2.7%) 이후 2년 7개월 만에 가장 낮은 수준까지 떨어졌다.
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1년후 주택가격 전망, 3년 만에 최고치 기록
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대출 규제 효과?…서울 아파트값 상승세 3주 연속 둔화
- 서울 아파트 가격이 24주 연속 상승세를 이어갔지만 상승폭은 감소하는 추세를 보였다. 한국부동산원은 5일, 9월 첫째주 서울 아파트 매매가격지수가 0.21% 상승했다고 밝혔다. 이는 전주(0.26%)보다 상승폭이 줄어든 것이다. 3월 넷째 주부터 상승세로 전환한 서울 아파트값은 8월 둘째 주까지 가파르게 올랐지만, 최근 3주 연속 상승 폭이 감소하고 있다. 이는 대출 규제 강화와 단기간 급등한 가격에 대한 부담감 등이 영향을 미친 것으로 분석된다. 특히 이달 1일부터 시행된 2단계 DSR 규제로 주택담보대출 한도가 축소되고, 금융당국의 압박에 시중은행들도 대출 문턱을 높이면서 매수 심리가 위축된 것으로 보인다. 부동산원은 "선호 지역·단지 중심으로 상승 거래는 있지만, 대출 규제와 가격 부담으로 매수세가 약화되면서 상승 폭이 줄었다"고 설명했다. 매수세 위축 매수 심리도 위축되는 양상이다. 서울아파트 매매수급지수는 지난 8월 둘째 주 104.8을 기록한 이후 8월 셋째 주 104.4, 8월 넷째 주 104.0, 이번 주 103.2로 하락했다. 매매수급지수는 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 의미이며, 100 이하로 떨어질수록 그 반대를 의미한다. 서울에서는 이른바 '강남 3구'(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역이 여전히 상승세를 견인하고 있다. 이번 주 상승률은 성동구(0.43%), 서초구(0.41%), 광진구(0.32%), 송파구(0.31%), 강남구(0.30%), 마포구(0.30%), 용산구(0.26%) 등의 순으로 높았다. 인천(0.14%→0.13%)과 경기(0.12%→0.10%) 역시 오름폭이 다소 줄면서 수도권 전체 상승률은 지난주 0.17%에서 이번 주 0.14%로 낮아졌다. 경기 지역에서는 과천시(0.37%), 수원 영통구(0.29%), 하남시(0.29%), 안양 동안구(0.26%) 등의 오름폭이 상대적으로 컸다. 수도권과 달리 아파트값이 하락세를 보이는 지방(-0.01%→-0.02%)의 경우 하락 폭이 다소 커지면서 전국 평균 상승 폭은 0.08%에서 0.06%로 축소됐다. 전세시장 상승세 전세 시장은 수도권을 중심으로 상승 흐름을 지속하고 있다. 이번 주 서울 전셋값은 전주 대비 0.15% 상승하며 68주 연속 오름세를 이어갔다. 하지만 상승 폭은 전주(0.17%)보다 줄어들었다. 부동산원은 선호 단지를 중심으로 매물 부족 현상이 지속되고 임차 수요가 꾸준한 상황에서 상승 거래가 이어지고 있지만, 지속적인 가격 상승에 대한 부담감 등으로 상승 폭이 축소됐다고 설명했다. 매매 시장과 마찬가지로 성동구(0.38%)가 가장 높은 상승률을 기록했고, 서초구(0.24%), 영등포구(0.22%), 광진구(0.21%), 노원구(0.19%), 용산구(0.18%), 강서구(0.18%), 중랑구(0.18%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울과 마찬가지로 경기(0.12%→0.09%) 지역도 전셋값 상승 폭이 축소됐지만, 인천은 전주(0.21%)보다 상승 폭이 확대되면서 0.30%의 상승률을 기록했다. 전세 매물이 부족한 서구(0.65%)의 상승 폭이 가장 컸고, 부평구(0.47%)도 부평·산곡동 위주로 큰 폭으로 올랐다. 지난주 하락세를 멈췄던 지방 전셋값은 이번 주에도 변동 없이 유지됐다.
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대출 규제 효과?…서울 아파트값 상승세 3주 연속 둔화
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아파트값 '빈부격차' 역대 최대로 심화
- 서울의 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 크게 벌어진 것으로 나타났다. '똘똘한 한 채' 선호 현상 등으로 서울 내에서도 일부 인기 지역과 단지에 수요가 집중된 데 따른 것으로 분석된다. 27일 KB국민은행의 월간 주택시장동향 시계열 통계에 따르면 8월 서울 아파트 매매가격 5분위 배율은 5.27로 집계됐다. 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2008년 12월 이래 가장 높은 수치다. 5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위)의 평균 가격을 하위 20%(1분위)의 평균 가격으로 나눈 값이다. 고가 주택과 저가 주택 사이의 가격 격차를 나타내는 것으로, 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미한다. 8월 서울의 상위 20% 아파트값은 평균 25억7759만원이었고, 하위 20% 아파트값은 평균 4억8873만원이었다. 상위 20% 아파트 평균 매매가격이 하위 20% 아파트보다 5.27배 비싼 셈이다. 서울 아파트값 5분위 배율은 2022년 11월 4.53에서 점점 커지면서 지난 7월 5.16을 기록, 기존 최고치(2018년 4월 5.08)를 넘어섰고, 이번 달에는 5.27로 격차가 더 벌어졌다. 서울 지역 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 작년 8월 24억1568만원에서 올해 8월 25억7759만원으로 1억191만원(6.7%) 올랐다. 반면 하위 20% 아파트 가격은 같은 기간 5억503만원에서 4억8873만원으로 1630만원(3.2%) 하락했다. ㎡당 매매가격으로 따져봐도 저가 아파트와 고가 아파트 간 격차는 더 벌어졌다. 이번 달 서울 지역 상위 20% 아파트의 ㎡당 매매가격은 평균 2696만원이었으나, 하위 20% 아파트의 ㎡당 매매가격은 평균 760만7000원에 그쳤다. 이에 따라 서울의 ㎡당 아파트 매매가격 5분위 배율은 3.54로 관련 통계가 집계된 2016년 1월 이래 가장 높은 수치를 기록했다. 서울뿐 아니라 수도권과 전국 기준 아파트값 5분위 배율도 역대 최고 수준으로 벌어졌다. 8월 전국 아파트 매매가격 5분위 배율은 10.67로 관련 통계가 집계되기 시작한 2008년 12월 이후 최고치를 나타냈다. 기존 최고 기록은 2022년 11월의 10.66이었다. 전국 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 12억4738만원, 하위 20%의 평균 매매가격은 1억1692만원이었다. 같은 달 수도권 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 16억6546만원, 하위 20%의 평균 매매가격은 2억3274만원으로 5분위 배율은 7.15를 기록했다. 이 역시 관련 통계가 공개된 2013년 4월 이래 최고치다. 아파트값 격차가 커진 데에는 코로나 이후 심해진 소득 양극화, 서울·수도권과 지방 간 격차 심화, '똘똘한 한 채' 선호 현상 등 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다. 특히 최근 아파트 매매시장이 회복되는 과정에서 일부 인기 지역과 단지로 수요가 집중되면서 서울 내에서도 지역별, 단지별로 상승률에 큰 격차를 보이고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트값이 오름세로 돌아선 지난 3월 넷째 주 이후 8월 셋째 주까지 약 5개월간 성동구 아파트값이 7.02% 오른 것을 비롯해 서초구 5.49%, 송파구 5.32%, 마포구 4.59%, 용산구 4.33% 등 강남 3구와 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역이 큰 폭으로 올랐다. 반면 도봉구(0.39%), 노원구(0.98%) 등 일부 외곽지역의 상승률은 1%에도 미치지 못하고 있다. KB국민은행 조사에서도 시가총액(가구 수×매매가) 상위 전국 50개 단지를 선별해 산출한 '선도아파트 50지수'는 8월 2.46% 올라 전국 아파트 평균 상승률(0.12%)을 두배 이상 웃돌았다. 부동산업계는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등 대출 규제 강화로 아파트값 격차가 더 커질 가능성이 큰 것으로 보고 있다.
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- 산업
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아파트값 '빈부격차' 역대 최대로 심화
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한국은행, 기준금리 연 3.50% 13회 연속 동결…성장률 2.4% 하향 조정
- 한국은행이 22일 기준금리를 3.50%로 동결해 통화 긴축 기조를 유지했다. 최근 집값과 가계대출이 다시 뛰는 가운데 기준금리까지 낮추면 자칫 부동산·금융시장 불안의 부작용이 이자 부담 경감 등에 따른 경기 회복 효과보다 클 수 있다는 판단으로 풀이된다. 게다가 현재 역대 최대인 미국과의 금리차(2.0%p)를 고려할 때 미 연방준비제도(연준·Fed)의 9월 피벗(통화정책 전환) 여부와 인하 폭 등을 확인한 뒤 내리는 게 최근 다소 안정을 찾은 원/달러 환율이나 외국인 자금 유출을 방어하는 데도 유리하다는 판단에서다. 한은 금융통화위원회(이하 금통위)는 이날 오전 9시부터 열린 올해 하반기 두 번째 통화정책방향 회의에서 현재 기준금리(연 3.50%)를 조정 없이 동결했다. 이는 지난해 2월 이후 13차례 연속 동결이다. 3.50%의 기준금리는 2023년 1월 13일부터 이날까지 1년 7개월 9일 동안 이어지고 있다. 더구나 다음 금통위 시점(10월 11일)까지 생각하면 3.50%는 약 1년 9개월간 유지될 예정이다. 1950년 6월 한국은행 설립 이래 횟수, 기간 모두 역대 최장 금리 동결 기록이다. 금리 인하에 대한 정부·여당의 압박과 시장의 기대에도 불구, 금통위가 이날 다시 기준금리를 유지하고 피벗을 미룬 것은 무엇보다 불안한 부동산·금융시장 때문이다. 한국부동산원에 따르면 7월 서울 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 6월보다 0.76% 상승했다. 2019년 12월(0.86%) 이후 4년 7개월 만에 가장 큰 상승 폭이다. 금융당국의 가계대출 관리 압박에 7월 이후 은행들이 여러 차례에 걸쳐 대출 금리를 억지로 올려왔지만, 가계대출 증가세도 쉽게 낮아지지 않고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 가계대출 잔액은 14일 기준 719조9178억원으로, 이달 들어 채 보름도 지나지 않아 4조1795억원 더 늘어났다. 한편, 한국은행은 올해 실질 국내총생산(GDP) 성장률 예상치를 2.5%에서 2.4%로 낮췄다. 한은은 22일 발표한 수정 경제전망에서 올해 경제성장률 전망치로 2.4%를 내놓았다. 이는 지난 5월 전망보다 0.1%포인트(p)를 낮은 수치다. 지난 2분기 성장률(전분기 대비 속보치)이 -0.2%를 기록한 데 이어 3분기 들어서도 민간 소비 등 내수 지표가 크게 개선되지 않은 점을 반영한 것으로 보인다. 앞서 한은은 올해 전망치를 지난 2022년 11월(2.3%) 이후 지난해 2월(2.4%), 5월(2.3%), 8월(2.2%), 11월(2.1%), 올해 5월(2.5%) 등으로 수정해왔다. 한은 전망치 2.4%는 정부와 경제협력개발기구(OECD) 전망치(2.6%)는 물론 한국개발연구원(KDI)와 국제통화기금(IMF) 전망치(2.5%)보다도 낮은 수준이다. 이 중 KDI는 지난 8일 고금리 장기화에 따른 내수 부진 등을 이유로 연간 전망치를 2.6%에서 2.5%로 0.1%p 하향 조정한 바 있다. 한은은 올해 소비자물가 상승률 전망치도 기존 2.6%에서 2.5%로 0.1%p 낮췄다. 한은은 물가상승률이 둔화 흐름을 지속해 올해 하반기 월평균 2.4% 수준까지 떨어질 것으로 예상해왔다.
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- 경제
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한국은행, 기준금리 연 3.50% 13회 연속 동결…성장률 2.4% 하향 조정
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신한은행, 조건부 전세자금대출 중단…갭투자 막는다
- 신한은행이 갭투자를 막기 위해 조건부 전세자금대출 및 플러스모기지론을 26일부터 중단한다. 21일 금융권에 따르면 신한은행은 내부 회의를 거쳐 지금까지 허용했던 조건부 전세자금대출을 26일부터 당분간 취급하지 않기로 결정했다. 이는 임대인 소유권 이전, 선순위채권 말소 또는 감액, 주택 처분 등의 조건이 붙은 전세자금대출이 최근 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 등 투기성 대출에 악용된다는 지적에 따른 조치다. 신한은행은 이번 결정이 "가계부채 선제적 관리를 위한 것"이라고 밝혔다. 또한, 신한은행은 같은 날부터 플러스모기지론(MCI·MCG)도 중단한다. MCI·MCG는 주택담보대출과 함께 가입하는 보험으로, 이 보험이 없으면 소액임차보증금을 제외한 금액만 대출이 가능해 사실상 대출 한도를 줄이는 효과가 있다. 뿐만 아니라 신한은행은 23일부터 주택 관련 대출 금리를 최대 0.4%포인트(p) 추가 인상한다. 주택담보대출(신규 구입·생활안정자금)은 0.20∼0.40%p, 전세자금대출은 보증기관 등에 따라 0.10∼0.30%p 상향 조정된다. 최근 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 꾸준히 오르면서 1년째 상승세를 이어가고 있다. 이에 따라 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 등의 수요가 증가하면서 거래량도 함께 늘어나고 있다는 분석이 제기되고 있다. 지난 19일 KB국민은행 자료에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매 대비 전세가 비율은 53.9%로, 2022년 11월(53.9%) 이후 1년 8개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다.
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- 경제
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신한은행, 조건부 전세자금대출 중단…갭투자 막는다
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서울 아파트 전세가율 1년째 상승, 갭투자 다시 활개?
- 서울 아파트 전세가율이 1년째 오름세를 이어가면서 갭투자 수요 증가 우려가 일고 있다. 남산에서 본 서울 아파트 단지. 사진=연합뉴스 서울 아파트 전세가율이 1년째 오름세를 이어가면서 갭투자 수요 증가 우려가 커지고 있다. 전세가율 상승은 매매가보다 전셋값 상승 폭이 더 크기 때문이다. 19일 KB국민은행에 따르면 7월 서울 아파트 전세가율은 53.9%로, 2022년 11월(53.9%) 이후 1년 8개월 만에 최고치를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 지난해 4월 50.8%까지 떨어졌다. 금리 인상 여파로 전셋값이 급락하고 역전세난이 심화됐기 때문이다. 그러나 이후 아파트값과 전셋값이 동반 상승하면서 전세가율이 오르기 시작해 작년 7월(50.9%) 이후 지난달까지 1년째 상승세가 지속되고 있다. 국민은행에 따르면 올해 7월까지 서울 아파트 매매가격이 누적 0.02% 오르는 동안 전셋값은 3.79% 뛰었다. 한국부동산원 조사에서도 올해 들어 7월까지 서울 아파트값은 1.75% 상승한 데 비해 전셋값은 3.10% 올라 매매보다 전셋값 상승 폭이 컸다. 전세가율 상승은 갭투자 증가 가능성을 높인다. 전세를 끼고 매수하면 전세보증금을 뺀 나머지 차액만 있으면 되기 때문이다. 최근 은행권의 담보대출 금리 인하와 함께 전셋값 상승이 6월과 7월 서울 아파트 거래량 급증에 영향을 미쳤다는 분석도 나온다. 전세를 끼고 아파트를 매수하면 전세보증금을 뺀 나머지 차액만 있으면 돼 매매가 대비 전셋값이 높을수록 매수자의 자금 부담이 줄어들기 때문이다. 구별로는 강북구의 전세가율이 62.0%로 가장 높았다. 그 뒤를 이어 중랑구(61.6%), 금천구(61.4%), 성북구(61.0%), 관악구(60.4%), 은평구(60.2%) 등의 전세가율이 60%를 넘었다. 이는 고가 아파트가 많은 강남(42.7%)·서초(47.2%)·송파구(46.5%) 등 강남 3구의 전세가율이 50%를 밑도는 것과 대비된다. 다만 현지 중개업소들은 최근 전세를 낀 매입은 과거 집값 급등기의 '묻지마 갭투자'와는 성격이 다르다고 설명한다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 갭투자 비중은 과거 최고 27%에 달했으나, 최근에는 10%대 초반 내지 한 자릿수로 떨어져 있다. 강동구 고덕동의 한 중개업소 대표는 "최근 매수 흐름은 집값 상승세에 부담을 느껴 일단 전세를 끼고 집을 사고, 추후 입주하려는 무주택자나 갈아타기 수요가 더 많은 것 같다"고 말했다. 하지만 전문가들은 매매·전셋값 상승세가 지속되고, 정부가 검토 중인 다주택자에 대한 세제 완화가 시행되면 과거의 묻지마 투자가 재현될 수 있다며 정부 차원의 지속적인 모니터링이 필요하다고 지적했다.
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- 산업
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서울 아파트 전세가율 1년째 상승, 갭투자 다시 활개?
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내년 새 아파트 입주 30% 급감, 12년 만에 최저⋯전세난 우려 커져
- 내년에 완공되는 신규 아파트 물량이 12년 만에 최저 수준으로 예측된다. 13일 부동산R114 자료에 따르면 2025년 전국에서 새로 지어진 아파트 총 24만8713가구(공공·민간·임대 아파트 포함)가 입주할 예정이다. 이는 올해(35만5000가구) 대비 30.1% 감소한 수치로, 2013년(19만9400가구) 이후 가장 적은 입주 물량이다. 광역시·도별로 살펴보면 대구(-58.8%). 세종(-55.7%), 광주(-51.8%) 등은 내년 입주 물량이 올해보다 50% 이상 줄어들 것으로 예상됐다. 경기(-41.8%)와 부산(-39.8%), 충남(-38.9%) 등도 40% 가까이 감소할 전망이다. 서울에서는 올해보다 4.3% 증가한 2만5710가구가 입주할 것으로 보인다. 부동산 시장 분석 업체 부동산인포는 "고물가, 고금리 지속으로 주택 건설이 위출되면서 당분간 신규 아파트 공급 증가는 어려울 것"으로 내다봤다. 통계청 자료에 따르면 지난해 전국 주거용 건축물의 건축 허가 면적은 4474만6000㎡로 2022년 대비 30.6% 감소했다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 "입주 물량 감소는 전셋값 상승을 부추겨 매매가까지 끌어올릴 수 있다"며 "신축 아파트의 희소성이 높아지면서 가격 경쟁력은 더욱 강화될 것"이라고 전망했다.
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- 산업
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내년 새 아파트 입주 30% 급감, 12년 만에 최저⋯전세난 우려 커져
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7월 가계대출, 4개월 연속 증가…주담대 5.6조 급증
- 주택 거래 증가와 대출 금리 인하, 정책 자금 지원 확대로 은행권 가계대출이 4개월 연속 증가세를 이어가고 있다. 한국은행이 12일 발표한 '금융시장 동향'에 따르면 7월 말 기준 예금은행의 가계대출 잔액은 1120조 8000억 원으로 전월 대비 5조5000억원 증가했다. 올해 3월 1년 만에 감소세를 보였던 가계대출은 4월부터 반등하여 꾸준히 증가하고 있지만, 증가 폭은 6월에 비해 소폭 줄었다. 특히 주택담보대출은 5조6000억원 늘어난 882조5000억원을 기록하며 증가세를 주도했다. 반면 신용대출 등 기타 대출은 1000억원 감소했다. 박민철 한은 시장총괄팀 차장은 "5월 이후 서울 아파트 거래 증가 등 주택 매매가 늘면서 주택담보대출 실행도 증가했다"며 "낮아진 대출 금리와 정책 자금 공급 확대도 영향을 미쳤다"고 설명했다. 가계대출 증가세는 당분간 지속될 전망이다. 박 차장은 "6월 서울 아파트 거래 증가 등을 고려하면 가계대출 증가세가 더 확대될 가능성이 있다"며 "금융권 가계대출 동향을 예의주시하고 있다"고 밝혔다. 정책 상품인 디딤돌 대출 금리 인상이나 2단계 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 등의 영향에 대해서 박 차장은 "디딤돌 대출 증가세가 꾸준하지만 금리 인상이 큰 흐름을 바꾸지는 않을 것"이라며 "2단계 DSR 효과는 은행의 대출 상품 구성과 차주의 선택에 따라 달라질 수 있어 예단하기 어렵다"고 덧붙였다. 금융위원회와 금융감독원이 이날 발표한 '가계대출 동향'에 따르면, 은행과 제2금융권을 모두 포함한 금융권 전체 가계대출 또한 지난 7월 5조3000억원 증가했다. 증가 폭 역시 6월(+4조2000억원)보다 확대됐다. 주택담보대출은 전월(+6조 원)보다 적은 5조4000억원 늘어나 증가세를 이끌었고, 신용대출 등 기타 대출은 2000억원 줄었다. 다만 기타 대출 감소 폭은 6월(-1조8000억원)보다 축소다. 업권별로는 은행권에서 가계대출이 5조5000억원 증가했지만, 제2금융권에서는 2000억원 감소했다. 제2금융권 중에서는 상호금융(-1조2000억원)과 보험(-200억원)에서는 대출 잔액이 줄었고, 여신전문금융사(+8000억원)와 저축은행(+2000억원)에서는 대출 잔액이 늘었다. 기업 대출, 3개월 만에 가장 큰 폭으로 증가 기업 대출의 경우, 예금은행에서 7월 한 달 동안 7조8000억원(잔액 1304조7000억원) 증가했다. 지난 4월(+11조9000억원) 이후 3개월 만에 가장 큰 증가 폭이다. 대기업과 중소기업 대출이 각각 4조4000억원, 3조4000억원 증가했다. 중소기업 중에서도 개인사업자의 대출 또한 8000억원 늘었다. 예금은행의 7월 말 수신(예금) 잔액은 2350조4000억원으로 6월 말보다 30조7000억원 급감했다. 분기 말 재무비율 관리를 위해 전월 유입된 법인자금이 다시 빠져나가고, 6월 말 휴일로 인해 결제성 자금까지 7월 초에 뒤늦게 빠져나가면서 수시입출식예금이 46조 2000억원이나 줄었다. 하지만 정기예금의 경우 일부 은행의 예금 유치 노력 등에 힘입어 법인 자금을 중심으로 15조3000억원 증가했다. 자산운용사의 수신은 34조3000억원 늘었다. 반기 말 재무비율 관리 등으로 빠져나갔던 법인자금이 다시 들어오면서 머니마켓펀드(MMF)가 15조6000억원 증가했고, 채권형 펀드와 기타 펀드에도 각각 12조2000억원, 5조6000억원이 유입됐다.
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7월 가계대출, 4개월 연속 증가…주담대 5.6조 급증
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서울 생애 첫 내집마련 수요자 26개월만에 최대치
- 집값 상승이 지속되면서 서울에서 생애 첫 내집마련에 나서는 무주택자가 2년 2개월 만에 최대치를 기록했다. 집값 추가 상승 가능성, 대출금리 인하 등이 실수요자들의 주택 매수를 부추겼다고 전문가들은 분석했다. 6일 법원 등기정보광장 '소유권이전등기(매매) 신청 현황'에 따르면 지난달 서울 지역 생애 첫 부동산 매수자는 4051명으로 집계됐다. 2022년 5월(4696명) 이후 가장 높은 수치다. 전달(3970명) 대비 81명 증가했으며 올해 1월(2762명)과 비교하면 47%(1289명) 늘었다. 집값이 뛰자 집을 못 살 수도 있다는 불안감이 커지고 있는 것으로 분석된다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "지금은 실거주자가 움직이고 있는 시장"이라면서 "아파트 매매·전세가 상승이 계속되자 주택 구입을 못 할 수 있다는 불안감과 더 늦기 전에 사야 한다는 심리가 커져 실수요자들이 주택 매수에 나선 것으로 보인다"고 설명했다. 서울 아파트 매매가격은 지난 3월 말 이후 4개월 넘게 오름세를 나타냈다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향조사에 따르면 지난달 5주차(29일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.28% 상승하며 19주 연속 올랐다. 매수세를 견인한 것은 30대였다. 지난달 서울 생애 첫 부동산 매수자의 47%(1903명)를 차지해 전 연령대에서 가장 비중이 컸다. 30대 생애최초 매수자는 지난 4월 한 차례를 제외하면 올해 계속해서 상승 곡선을 그려왔다. 5060세대 등이 매달 등락을 거듭하는 것과는 대조적이다. 40대가 986명으로 뒤를 이었고 50대 483명, 20대 412명, 70대 이상 65명, 미성년자 8명 순이었다. 서울 내 생애최초 매수자가 가장 많이 몰린 지역은 서대문구(350명)였다. 강동구(325명), 강서구(259명), 송파구(246명) 등에서도 매수세가 활발했다. 서초구와 강남구도 각각 187명, 116명의 선택을 받았다. 대출금리가 떨어진 것도 매수심리를 자극했다. 올해 상반기 시중은행 대출금리가 5%대까지 내려가면서 같은 기간 은행권의 주택담보대출이 27조원 가까이 늘어났다. 신생아 특례대출 등 저금리 정책상품 역시 매수심리 개선에 영향을 미쳤다.
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서울 생애 첫 내집마련 수요자 26개월만에 최대치
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서울 집값 상승에 경매시장도 달아올라…경기도도 낙찰가율 100% 육박
- 서울 아파트값이 18주째 상승하면서 감정가에 육박하는 경매 낙찰이 잇따르며 경매시장도 덩달아 달아오르고 있다. 특히 강남과 마용성(마포·용산·성동)을 제외한 비강남권에서도 높은 낙찰가율을 기록하는 경매가 늘어나는 양상을 보이고 있다. 30일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 올라온 경매 낙찰 현황을 보면, 이날 서울서부지법에서 서대문구 남가좌동 디엠씨센트럴아이파크 전용면적 85㎡(20층)가 감정가(11억6000만원)보다 2030만원 높은 11억8030만원에 낙찰됐다. 응찰자 수는 20명, 낙찰가율은 101.8%를 기록했다. 이 아파트 같은 면적은 최근 실거래가가 11억7000~8000만원대에 형성돼 감정가를 상회하는 가격을 써낸 응찰자가 낙찰받았다. 강동구 상일동 고덕롯데캐슬베네루체 전용 84㎡(28층)는 지난 29일 서울동부지법 경매에 응찰자 21명이 몰리며 감정가(14억8100만원)의 97%인 14억3599만원에 낙찰됐다. 이 아파트 같은 면적은 지난 7월 14억원에 거래됐다. 광진구 구의동 세양아파트 전용 84㎡(11층)도 같은 날 감정가(11억6600만원)의 101%인 11억7710만원에 낙찰됐다. 응찰자는 4명이었다. 이 아파트 같은 면적은 지난해 8월 12억7000만원에 거래된 바 있다. 앞서 성동구 성수동1가 쌍용아파트 전용 85㎡(15층)는 지난달 감정가(11억4400만원)보다 높은 14억179만원에 낙찰돼 낙찰가율이 122.5%까지 올라간 바 있다. 응찰자는 36명이었다. 경기도에서도 수십 명의 응찰자가 몰리며 낙찰가율이 100%에 육박하는 경매가 점차 나타나는 모습이다. 하남시 풍산동 미사강변동원로얄듀크 전용 84㎡(18층)는 지난 29일 9억3389만원에 낙찰됐다. 감정가 9억5500만원에서 한 차례 유찰돼 70%(6억6850만원) 수준까지 가격이 떨어졌지만 두 번째 경매에 응찰자 21명이 몰리며 감정가의 97.8%까지 낙찰가격이 올라갔다. 서울의 아파트 경매 낙찰가율 최근 상승하는 것도 공급 부족과 집값 상승에 수요자들이 경매로 눈을 돌리는 것과 무관하지 않다는 지적이다. 지난 6월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 92.9%로 22개월 만에 최고치를 기록하며 전국 평균(86.7%)을 크게 상회했고, 경매 낙찰률도 직전월보다 4.7% 오른 47.2%를 기록했다. 경매에 부쳐진 집 두 채 중 한 채는 낙찰되는 수준이다. 지지옥션은 "최근 강남권 이외 지역에서도 감정가(100%)를 넘겨 낙찰되는 사례가 늘면서 낙찰률과 낙찰가율이 동반 상승한 것"이라며 "매매가격 상승과 금리인하에 대한 기대감이 높아지면서 아파트 경매시장도 살아나는 분위기"라고 설명했다.
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서울 집값 상승에 경매시장도 달아올라…경기도도 낙찰가율 100% 육박
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