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2025-04-05 (토)

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토허제 앞두고 강남구 아파트 42% '신고가'…닷새간 매수세 집중

토지거래허가제 확대 시행 직전 닷새간 강남권에 매수세가 몰리며 강남구에서는 아파트 거래 10건 중 4건이 신고가를 기록했다. 신한투자증권에 따르면 지난달 19~23일 강남 3구와 용산구에서 이뤄진 거래 116건 중 40건(34.5%)이 신고가였고, 강남구는 42%에 달했다. 규제 틈새구간에서 '막차 수요'가 집중된 결과로 분석된다. [미니해설] 토허제 재시행 직전 '틈새구간'⋯강남구 아파트 42% 신고가 거래, 왜? 토지거래허가구역(이하 토허제) 확대 시행 발표 직후부터 시행 전까지 닷새 동안, 서울 강남권과 용산구를 중심으로 ‘막판 매수세’가 집중되면서 거래된 아파트 중 상당수가 신고가를 기록했다. 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 1일 발표한 자료에 따르면, 정부가 토허제 재지정을 발표한 지난달 19일부터 시행 전날인 23일까지 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 매매 거래는 총 116건이었다. 이 가운데 무려 40건, 전체의 34.5%가 역대 최고가에 거래됐다. 특히 강남구는 전체 74건 중 31건이 신고가를 기록해 비율로는 42%에 달했다. 이는 거래 10건 중 4건 이상이 신고가였다는 의미다. 자세히 보면, 송파구에선 12건 중 1건, 서초구는 6건 중 1건이, 용산구는 24건 중 7건이 각각 신고가로 계약됐다. 지역별로는 강남구가 단연 가장 활발한 거래 양상을 보였다. 실제 사례로는 지난달 19일 압구정동 신현대11차 전용 183㎡가 92억원에, 다음날에는 현대1차 196㎡가 역시 92억원에 거래돼 모두 신고가를 경신했다. 21일에는 대치동 한보맨션2 전용 190㎡가 58억5000만원에, 23일엔 용산 이촌동 한강맨숀 102㎡가 43억8940만원에 손바뀜되며 각기 역대 최고가를 기록했다. 이 같은 현상은 오랜 기간 토허제로 묶여있던 삼성·대치·청담동 등 강남 주요 지역에서 억제됐던 매수 수요가 규제 직전 '틈새 구간'을 활용해 집중적으로 분출된 결과로 해석된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "강남 3구와 용산구에서 단기간에 거래량과 신고가 단지가 동시에 늘어난 것은 시장의 기대 심리와 규제에 대한 불안 심리가 맞물린 결과"라고 분석했다. 특히 그는 ''학습효과'가 작용해 강남권은 결국 다시 오를 것이란 확신이 투자자들 사이에 내재돼 있었고, 이번 토허제 해제 이후 재지정까지의 짧은 공백 기간이 다시 오기 어려운 '기회 구간'으로 여겨지며 매수세로 이어졌다"고 설명했다. 강남권 아파트는 여전히 투자자들의 주요 타깃이라는 점이 다시 확인됐다는 점에서, 향후 시장 흐름에도 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다. 특히 토허제 재시행으로 갭투자가 어려워졌다는 인식이 시장에 확산되며, 단기적으로는 거래 위축과 가격 조정 국면이 나타날 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 동시에 강남권의 '신고가 러시'는 단순한 규제 피하기 이상의 시장 심리를 반영한 결과이기도 하다. "강남은 결국 다시 오른다"는 인식이 강하게 뿌리내린 한계에서, 투기 억제를 위한 규제의 실효성을 높이기 위한 보다 정교한 정책 설계가 필요하다는 지적도 함께 제기된다. 토허제 재지정 이후에는 실거주 의무 요건 등으로 갭투자가 어려워진다는 인식도 영향을 미친 것으로 양 수석은 해석했다. 한편 이번 조사에서 토허제로 재지정된 지역 중 법정동별로 거래량이 가장 많은 곳은 용산구 이촌동(12건)으로 나타났으며 이어 강남구 삼성동(11건), 강남구 역삼동(10건), 압구정동(9건) 등의 순이었다.
- 산업
2025-04-01 10:02:00
정부, 강남 3구·용산 토지거래허가구역 재지정…집값 상승 차단 총력

정부가 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 포함한 아파트에 토지거래허가구역(토허제)을 다시 확대 지정했다. 지난달 규제 해제 이후 집값이 급등하고 갭투자가 확산되면서 시장 불안이 커진 데 따른 조치다. 서울 강남·서초·송파구와 용산구에서 아파트 가격이 최고가를 경신하는 사례가 속출했고, 마포·성동 등 인근 지역으로도 상승세가 확산됐다. 이에 따라 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 토허제 재지정을 단행했다. 전문가들은 이번 조치로 단기적으로 거래 위축과 상승세 둔화 효과가 나타날 것으로 전망하면서도, 근본적인 시장 흐름을 바꾸기는 어려울 것이라고 분석했다. 공급 부족과 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 여전히 강해 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 크다는 지적이다. [미니헤설] 토허제 확대에도 집값 안정 장담 못해⋯'똘똘한 한 채' 선호 지속될까 정부는 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트를 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정하고 대상 지역을 확대했다. 지난달 일부 지역에 대한 토허제 해제 이후 집값이 급등하고 갭투자가 다시 활발해지면서 시장 불안이 심화되자 이를 차단하기 위한 조치다. 서울시는 지난달 13일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 291개 아파트 단지를 토허제에서 해제했으나, 이후 해당 지역뿐만 아니라 마포, 용산, 성동 등 인근 지역으로도 집값 상승세가 확산됐다. 부동산 플랫폼 직방의 국토부 실거래가 분석에 따르면 서울 강남 3구의 전용 84㎡ 평균 거래가는 서초구 31억4,043만 원, 강남구 27억634만 원, 송파구 20억2,813만 원으로 나타났다. 이는 집값이 최고점을 찍었던 2021년 11월 이후 3년 3개월 만의 최고 수준이다. 특히, 대표적인 수혜 단지로 꼽히는 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 30억 원에 거래되며 최고가를 경신했고, 잠실주공5단지는 토허제 해제 대상에서 제외됐음에도 불구하고 전용 76㎡가 31억7,700만 원에 거래되며 최고 기록을 세웠다. 또한 마포, 용산, 성동구의 집값도 각각 0.21%, 0.23%, 0.29% 상승하며 오름세를 보였다. 시장에서는 집값 상승세를 차단하기 위해 정부가 서둘러 토허제 확대 재지정을 결정한 것으로 보고 있다. 국토교통부는 브리핑을 통해 "최근 집값 상승 속도와 확산 정도가 과거 사례와 비교해도 이례적으로 빠르며, 서울 전역으로 확산되는 경향이 있다"고 평가했다. 실제로 지난달 서울 아파트 거래량은 5,506건으로 전월(3,370건) 대비 63% 증가했으며, 강남 3구의 외지인 주택 매수 비율도 55.3%에서 62.4%로 급등했다. 자금조달계획서상 기존 임대차 승계 비율도 35.2%에서 43.6%로 상승하며 갭투자 성행 조짐을 보였다. 이 같은 급격한 변화에 대해 부동산 전문가들은 시장의 과열을 차단하려는 정부의 강경 대응으로 해석하고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이처럼 광범위한 지역을 토허제 대상으로 지정한 것은 이례적인 일"이라며 "정부가 시장 불안 요소를 사전에 차단하고자 한 것"이라고 분석했다. 이번 조치로 인해 단기적으로 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 예상되지만, 장기적인 효과는 불확실하다는 평가도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거에도 토허제가 시행되면 거래 위축과 가격 조정이 나타났지만, 공급 부족과 '똘똘한 한 채' 선호로 인해 집값 하락으로까지 이어지기는 어려웠다"고 밝혔다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석 역시 "2020년 6월 토허제 지정 당시에도 해당 지역의 가격이 일시적으로 조정됐지만, 이후 다시 반등하는 흐름을 보였다"고 지적했다. 특히, 서울 내 신규 분양 물량 감소, 입주 물량 감소, 봄 이사철 수요 증가 등으로 인해 장기적인 가격 안정 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 함영진 랩장은 "거래량은 줄겠지만 가격이 하락하기보다는 일부 신고가가 이어지면서 시장을 자극할 가능성이 있다"고 전망했다. 또한, 규제 강화로 인해 주변 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 발생할 수도 있다는 지적도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "실거주 요건을 맞춰서라도 강남권 아파트를 매입하려는 수요가 있을 것이며, 규제를 피해 한강변 등으로 투자자들이 몰릴 가능성이 높다"고 말했다. 한편, 일각에서는 정부의 시장 개입이 오히려 투자자들에게 매수 신호를 주는 결과를 초래할 수 있다는 우려도 제기된다. 한 부동산 전문가는 "서울시가 성급하게 토허제를 해제한 탓에 '사야 할 지역'을 오히려 투자자들에게 알려준 셈"이라며 "강남 3구와 용산뿐만 아니라 마포, 성동, 강동, 광진 등으로도 규제 확대가 필요할 것"이라고 지적했다. 결국, 이번 토허제 확대 조치가 부동산 시장의 단기적 안정화를 가져올지는 지켜봐야 할 문제지만, 근본적인 수급 불균형 해결 없이는 시장의 흐름을 장기적으로 변화시키기 어려울 것이라는 분석이 우세하다.
- 경제
2025-03-19 11:20:00
미국, 7년만에 한국 환율 관찰대상국 재지정…대미 무역흑자 500억 달러 돌파

미국 재무부가 14일(현지시간) 발표한 환율 보고서에서 한국을 환율 관찰대상국으로 재지정했다. 이번 보고서에는 한국 외에도 중국, 일본, 싱가포르, 대만, 베트남, 독일 등 총 7개국이 포함됐다. 한국은 2016년 4월 관찰대상국으로 지정된 이후 7년 만인 2023년 11월에 제외됐으나, 이번에 다시 이름을 올리게 됐다. 미국은 2015년 제정된 무역촉진법에 따라 주요 교역국의 경제 및 환율 정책을 평가하는 데, 평가 기준은 △150억달러 이상의 대미 무역 흑자, △GDP 대비 3%를 초과하는 경상 수지 흑자, △12개월 중 최소 8개월간 GDP의 2%를 초과하는 외환시장 개입(달러 순매수) 등 세 가지다. 이 중 두 가지 이상을 충족하면 찰대상국으로 지정된다. 한국은 이번에 대미 무역 흑자와 경상수지 흑자 두 가지 기준에 해당되어 재지정됐다. 미국 재무부는 2024년 6월 말 기준 한국의 연간 경상수지 흑자가 GDP 대비 3.7%를 기록했다고 밝혔다. 이는 전년도 0.2%에서 크게 증가한 수치다. 기술 관련 제품의 해외 수요 증가로 인한 상품 수출 호조가 주요 원인으로 분석됐다. 또한 한국의 대미 무역 흑자는 전년도 380억 달러에서 500억 달러로 확대됐다. 이번 재지정으로 한국은 미국의 환율 정책 감시 대상에 올랐으며, 앞으로 경제적 영향과 대응 방안에 대한 논의가 필요할 것으로 보인다. [미니 해설] 환율 관찰대상국 재지정, 한국 경제에 미치는 영향은? 외환시장 개입 최소화 ⋯투명성 높여 국제적 신뢰 유지해야 한국의 환율 관찰대상국 재지정은 경제 지표의 변화를 보여주는 중요한 신호다. 2024년 6월 말 기준 한국의 경상수지 흑자는 GDP 대비 3.7%로 전년 0.2%에 비해 큰 폭으로 증가했다. 이는 글로벌 경제 환경에서 한국의 수출 경쟁력이 강화된 결과다. 특히, 기술 관련 제품의 수출 호조와 상품 수출 증가가 주요 원인으로 분석됐다. 한편, 대미 무역 흑자는 380억 달러(약 53조 4470억원)에서 500억 달러(약 70조 3250억원)로 확대되며 이번 재지정의 또 다른 요인으로 작용했다. 미국은 환율 관찰대상국 지정으로 관찰대상국의 환율 정책을 감시하고, 외환시장 개입의 과도함이나 불투명성을 견제한다. 한국은 이에 따라 원화 가치의 급격한 변동을 막기 위한 외환시장 개입을 최소화하고 투명성을 높여야 한다. 이는 환율 조작국 지정 가능성을 예방하고 국제적 신뢰를 유지하기 위한 필수 조치다. 대미 무역 관계와 보호무역주의 경계 이번 지정은 대미 무역 관계에도 영향을 미칠 수 있다. 미국은 환율 정책이 불공정 무역으로 이어질 가능성을 우려하며, 한국의 수출 전략에 간접적인 압박을 할 가능성이 있다. 예를 들어, 미국 내 보호무역주의 움직임이 강화될 경우 한국산 제품에 대한 관세 인상이나 비관세장벽 강화가 이루어질 수 있다. 이러한 상황은 한국 기업들에게 새로운 수출 시장을 개척하고 대미 무역 의존도를 줄이는 전략을 요구한다. 긍정적 신호와 도전 과제 환율 관찰대상국 지정은 한국 경제의 구조적 강점을 보여주기도 한다. 기술 집약적 산업의 경쟁력이 대외 무역과 경상수지 흑자에 기여한 점은 긍정적이다. 하지만 이 경쟁력을 유지하려면 기술 혁신과 인프라 투자가 지속적으로 이루어져야 한다. 또한, 대외 건전성을 유지하고 경상수지 흑자와 대미 무역 흑자를 안정적으로 관리하며, 외환시장 개입의 투명성을 높이는 오력이 플요하다. 이번 재지정은 단순히 미국의 감시 대상이 되는 것을 넘어 한국 경제의 현주소를 점검하고 미래를 준비하는 기회로 삼아야 한다고 전문가들은 지적한다. 경제 정책의 투명성과 지속 가능성을 확보하며, 대외 경제 관계를 군형적으로 발전시켜 나가는 것이 중요하다.
- 경제
2024-11-15 09:22:00