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주택거래 증가에 4월 가계대출 5조 급증⋯기업대출도 14조↑
- 지난달 가계대출이 5조 원 넘게 급증하며 7개월 만에 최대 증가폭을 기록했다. 주택거래 증가와 대출 수요가 맞물린 영향이다. 한국은행이 14일 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면 4월 말 기준 예금은행의 가계대출 잔액은 1150조 1000억 원으로 전월 대비 4조8천억 원 늘었다. 주택담보대출이 3조7000억 원, 신용대출이 1조 원 증가했다. 금융권 전체로는 5조3000억 원 늘어났으며, 기업대출도 14조4천억 원 급증해 2020년 이후 최대 폭을 기록했다. 한은은 가계대출 증가세가 이달까지 이어질 수 있다고 전망했다. [미니해설]‘주택거래+DSR 선반영’에 4월 가계대출 5조 급증…기업도 14조 이상 대출 확대 4월 한 달간 금융권의 가계대출이 5조 원 넘게 늘어나며 지난 9월 이후 최대 증가폭을 기록했다. 연초 토지거래허가구역 해제 이후 회복된 주택 거래와 함께, 대출 규제 전 선반영 심리가 맞물리면서 가계부채가 다시 급증한 것이다. 기업대출도 정책성 자금 확대 등에 따라 14조 원 넘게 늘어나면서 자금 수요가 금융시장에 빠르게 반영되고 있는 양상이다. 14일 한국은행이 발표한 ‘금융시장 동향’에 따르면, 4월 말 기준 예금은행의 가계대출 잔액은 전월보다 4조8000억 원 증가한 1,150조1000억 원으로 나타났다. 이는 지난 3월(1조6000억 원 증가) 대비 세 배 이상 늘어난 수치이며, 지난해 9월 이후 가장 큰 증가폭이다. 가계대출 가운데 주택담보대출은 913조 9000억 원으로 전월 대비 3조 7000억 원 늘었고, 신용대출 등 기타대출은 235조 3000억 원으로 1조 원 증가했다. 한은은 "2~3월 주택 거래량 증가의 여파가 시차를 두고 대출 증가로 나타났다"며 "3월 말까지의 상여금 유입 효과가 사라진 것도 신용대출 확대 요인"이라고 설명했다. "5월까지 증가세 이어질 듯…DSR 선제 대출 가능성도" 한국은행은 5월까지는 가계대출 증가 흐름이 이어질 가능성이 크다고 내다봤다. 박민철 한은 시장총괄팀 차장은 "특히 3월 주택 거래가 많았기 때문에, 2~3개월의 시차를 두고 5월에도 가계대출이 반영될 수 있다"며 "6월 도입 예정인 3단계 스트레스 DSR 규제 이전에 미리 대출을 받으려는 수요도 일부 포착될 수 있다"고 말했다. 다만, 한은은 중장기적으로는 주택시장의 진정 흐름이 이어지며 대출 증가세가 점차 안정될 것으로 보고 있다. 실제로 서울시의 토지거래허가구역 재지정 이후 고가 아파트 매매 문의가 줄어드는 등 거래량 자체는 점차 둔화되는 양상을 보이고 있다. 금융당국도 경계…"가계부채 모니터링 강화" 금융위원회와 금융감독원이 발표한 '가계대출 동향' 자료에서도 같은 흐름이 관측됐다. 4월 전체 금융권의 가계대출 잔액은 5조 3000억 원 증가해, 3월(7000억 원 증가) 대비 7배 이상 뛰었다. 은행이 전체 증가분 중 4조 8000억 원을 차지했고, 3월 9000억 원 감소했던 제2금융권도 4월에는 5000억 원 증가하며 다시 상승 전환했다. 전 금융권 주택담보대출은 한 달 사이 4조 8000억 원 늘었으며, 신용대출도 1조 2000억 원 증가했다. 금융당국 관계자는 "금리 인하 기대 심리, 가정의 달을 앞둔 소비 수요, 그리고 스트레스 DSR 규제 시행 전 대출 선반영 등이 복합적으로 작용한 결과"라며 "향후 월별·분기별·지역별 가계부채 현황을 면밀히 모니터링하고, 필요 시 가계부채 관리 조치를 적극적으로 시행할 방침"이라고 밝혔다. 기업대출 14조 이상 폭증…정책성 자금 영향 한편, 4월 기업대출은 전월보다 14조 4000억 원이나 늘어나며 이례적 급증세를 보였다. 3월에는 2조 1000억 원 감소했지만 한 달 만에 반전됐다. 월 기준으로는 2020년 4월(+27조 9000억 원) 이후 최대치다. 대기업 대출은 6조7천억 원, 중소기업 대출은 7조 6000억 원 증가했다. 박민철 차장은 "1분기 말 은행들이 BIS 비율 관리 등으로 대출을 억제했으나, 4월 들어 다시 대출을 확대한 영향"이라며 "미국의 고율 관세 예고에 대응해 특수은행을 중심으로 정책성 금융지원을 늘린 것도 배경"이라고 설명했다. 다만 한은은 실제 기업의 투자 수요가 늘어난 것으로 보기는 어렵다고 평가했다. 경기 불확실성이 여전히 큰 상황에서, 자금 수요 확대보다는 자금 재조달과 정책성 자금 수요가 주된 증가 요인이라는 분석이다. 예금은 26조 순유출…기업 자금 유출 영향 자금 수요가 증가하는 한편, 4월 예금은행의 수신(예금)은 전월보다 25조 9000억 원 줄며 대규모 순유출이 발생했다. 특히 수시입출식예금에서만 36조 8000억 원이 빠져나간 것이 주된 요인이었다. 이는 부가가치세 납부, 기업 배당금 지급, 지방자치단체의 재정 집행 등이 복합적으로 작용한 결과다. 정기예금은 은행들의 유치 경쟁에도 불구하고 5000억 원 증가에 그쳤다. 반면 자산운용사의 수신은 머니마켓펀드(MMF)를 중심으로 38조 5000억 원 증가해 대조를 이뤘다.
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- 금융/증권
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주택거래 증가에 4월 가계대출 5조 급증⋯기업대출도 14조↑
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4월 수도권 아파트 거래 '반토막'⋯강남·과천은 신고가 거래 비중 높아
- 지난달 수도권 아파트 거래량이 전월 대비 절반 가까이 줄어든 가운데, 서울 강남구와 경기 과천시 등 고가 단지 밀집 지역에서는 여전히 신고가 거래가 활발한 것으로 나타났다. 12일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 4월 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로 전월(2만5456건)보다 47% 감소했다. 그러나 강남구의 신고가 거래 비중은 59.0%로, 2022년 4월 이후 처음으로 절반을 넘겼다. 과천시도 62.5%로 수도권 최고 수준을 기록했다. 전문가들은 고금리와 정책 불확실성 속에서도 입지 경쟁력이 높은 지역 중심의 선별 매수가 이뤄졌다고 분석했다. [미니헤설] 수도권 아파트 거래량 급감 속 강남·과천 ‘신고가 행진’…고가 주거지에 매수세 집중 올해 4월 수도권 아파트 거래량이 전월 대비 47% 급감한 가운데, 서울 강남구와 경기 과천시 등 고가 단지 밀집 지역에서는 오히려 신고가 거래 비중이 증가하는 이중적 양상이 포착됐다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 12일 발표한 바에 따르면, 2024년 4월 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로, 3월(2만5456건) 대비 47.3% 감소했다. 전체적인 거래량 감소는 정책 및 제도 변화에 대한 시장의 관망 심리가 확산된 영향으로 풀이된다. 직방은 "토지거래허가구역 재지정, 7월 도입 예정인 DSR 3단계, 그리고 조기 대선 등 정책 불확실성이 맞물리며 수요자들이 거래를 미루는 흐름이 뚜렷해졌다"고 분석했다. 하지만 거래가 줄어드는 가운데서도 고가 단지 밀집 지역에서는 신고가 거래가 활발히 이뤄지고 있어 주목된다. 가장 두드러진 지역은 서울 강남구다. 4월 한 달간 강남구의 전체 아파트 거래 가운데 59.0%가 종전 최고가 이상에 거래됐다. 이는 2022년 4월(53.7%) 이후 처음으로 절반을 넘긴 수치다. 강남구는 고급 주거지 수요가 풍부하고, 가격 하방 경직성이 강해 하락기에도 신고가 거래가 잦은 특성을 보인다. 그 뒤를 이어 용산구(46.2%), 양천구(44.0%) 역시 높은 신고가 거래 비중을 기록했다. 특히 양천구는 목동신시가지 재건축 기대감이 반영돼 전월(25.9%)보다 큰 폭으로 증가했다. 이 밖에도 서초구(33.3%), 송파구(27.9%), 마포구(26.0%), 강동구(22.8%), 성동구(22.2%) 등 한강변과 주요 도심 지역도 20%를 웃도는 신고가 비중을 보였다. 반면 서울 외곽 지역은 분위기가 전혀 달랐다. 도봉구(0.9%), 강북구(1.5%), 노원구(1.9%) 등은 1% 안팎에 머물렀고, 거래 자체도 크게 줄었다. 입지 경쟁력과 개발 기대감 차이에 따라 신고가 거래 비중이 극명하게 갈린 셈이다. 경기도에서는 과천시가 압도적이었다. 과천의 4월 신고가 거래 비중은 62.5%로 수도권 전체에서 가장 높았다. 정부청사 이전, GTX-C 노선, 신도시 개발 등 다양한 개발 호재에 힘입어 강남권 수요의 대체지로 자리 잡고 있다. 성남시 분당구(15.7%)는 판교 백현동 대형 아파트와 수내·서현동 리모델링 단지 중심으로 신고가가 나왔다. 부천시 오정구(15.4%)와 소사구(10.1%)는 서울 접근성이 뛰어나고 가격 부담이 낮은 중소형 구축 단지 위주로 매수세가 붙었다. 인천의 경우 전반적으로 관망세가 짙었지만, 미추홀구만은 예외였다. 4월 미추홀구의 신고가 거래 비중은 7.5%로 인천에서 가장 높았다. 이는 정비사업에 따른 신축 공급, 역세권 중심 브랜드 아파트의 매수세 유입 영향으로 해석된다. 이 같은 양상은 최근 주택 시장이 '양극화' 흐름을 심화하고 있음을 보여준다. 거래는 줄었지만 수요자들은 가격 하락 가능성이 낮고 향후 상승 여력이 크다고 판단되는 지역에 한해 선별적으로 매수에 나서는 모습이다. 직방은 "일부 고가 단지의 상승 거래는 시장의 기준점 역할을 하며 이른바 '앵커링 효과'를 통해 주변 단지 가격에도 간접 영향을 주는 것으로 풀이된다"고 분석했다. 또한 "이들 고가 단지의 신고가 거래는 해당 지역의 매물 호가를 높이는 요인으로 작용해, 시장의 회복 기대감에도 일정 부분 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다. 앵커링 효과(Anchoring Effect)는 처음 제시된 숫자나 정보(앵커)가 이후 판단이나 결정에 강하게 영향을 미치는 심리 현상을 말한다. 예를 들어, 부동산 시장에서 어떤 아파트가 '신고가'에 거래됐다는 정보가 나오면, 근처 비슷한 단지나 같은 단지의 다른 매물들도 그 가격을 기준(앵커)으로 삼아 매도자가 호가를 높이거나, 매수자가 가격을 정당화하게 되는 현상이 나타난다. 이는 합리적인 근거보다 첫 제시 가격에 기대어 판단하게 되는 일종의 인지 편향이다. 한편, 향후 수도권 주택 시장은 대출 규제 강화, 금리 향방, 공급 확대 여부 등 외부 변수에 따라 거래 양극화가 더 심화될 가능성이 있다. 특히 강남, 과천, 용산 등 고급 주거지에 쏠리는 수요는 쉽게 꺾이지 않을 것이란 관측도 나온다.
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4월 수도권 아파트 거래 '반토막'⋯강남·과천은 신고가 거래 비중 높아
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5월 전국 아파트 1만6천여 가구 입주…경기 비중 52%
- 다음 달 전국에서 1만6천여 가구가 신규 아파트에 입주할 예정인 가운데, 절반 이상이 경기도에 집중된 것으로 나타났다. 21일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 5월 전국 입주 예정 아파트는 총 1만6205가구로, 전월보다 19% 증가했다. 이 중 경기도 물량은 8436가구로 전체의 52%에 달한다. 수도권 전체 입주 물량은 9277가구로 전월 대비 221% 급증했다. 반면 지방 입주 물량은 6928가구로 35% 감소했다. 서울에서는 관악·성북·영등포구에서 소규모 입주가 예정돼 있으며, 경기도 광명 '철산자이 더헤리티지'는 전국 최대 단지로 3,804가구가 입주한다. [미니해설] 5월 전국 아파트 1.6만 가구 입주⋯서울 총 841가구 불과 5월 전국에서 1만6천여 가구가 새 아파트에 입주를 시작한다. 경기 남부권을 중심으로 대단지 입주가 이어지며, 지역별 전·월세 시장에 단기적 충격이 불가피할 것이란 전망이 나온다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 2025년 5월 전국 아파트 입주 물량(30가구 이상 단지 기준)은 총 1만6205가구로 집계됐다. 이는 전월 대비 약 19% 늘어난 수치다. 특히 경기도의 입주 물량이 눈에 띈다. 광명, 의왕, 화성 등지에서 대단지 입주가 줄지어 예정되면서 경기도 물량만 8436가구에 달한다. 전국 물량의 52% 수준이다. 수도권 전체로 보면 9277가구로, 전월(2893가구) 대비 무려 221% 증가했다. 이는 수도권 전세 시장에 일정한 영향을 미칠 수 있는 수준의 공급이다. 서울은 총 841가구로 비교적 적은 규모다. 대표 단지로는 신림동 '서울대 벤처 타운역 푸르지오(571가구)' 성북구 석관동 '상월곡역 장위 아트포레(191가구)', 영등포구 양평동 '양평동 동문 디이스트(79가구)' 등이 있다. 경기도에서는 광명시 철산동의 '철산자이 더헤리티지'가 3804가구로 전국 최대 규모의 입주 단지다. 이 단지 하나만으로도 상당한 임대 공급이 예상된다. 의왕시 내손동의 '인덕원 자이SK뷰'도 2633가구 대단지로 뒤를 잇는다. 이 외에도 화성시 봉담읍 '봉담자이 라젠느(862가구)', 파주시 탄현면 'e편한세상 헤이리(1057가구)' 등도 입주에 돌입한다. 지방의 경우 입주 물량은 6928가구로 전달 대비 35% 줄었다. 경북이 1741가구로 가장 많았으며, 강원(1,206가구), 대구(1,058가구), 부산(936가구), 대전(799가구), 전북(704가구), 충북(258가구) 순으로 나타났다. 경북 구미시에서는 '구미 인동 하늘채 디어반2차(907가구)', '원호자이 더포레(834가구)' 등 대단지 입주가 예정돼 있다. 강원도에서는 양양군 양양 스위트엠 디오션(209가구)'과 원주시 무실동 '제일풍경채 원주무실(997가구)'이 입주를 시작한다. 직방은 올해 경기도의 전체 입주 물량이 6만3469가구에 이를 것으로 예상하고 있다. 특히 광명, 평택, 화성 등지에 입주 물량이 집중되고 있으며, 이는 신규 택지개발지구에서의 연속적인 공급과 정비사업을 통한 대규모 단지 입주의 결과다. 이처럼 단기간에 특정 지역에 입주 물량이 집중되면, 수요와 공급의 일시적인 불균형이 생기면서 전제 물건의 급증, 기존 아파트 매매 거래의 둔화, 잔금 미납 등으로 인한 집주 지연 등의 문제가 발생할 수 있다. 직방은 "특정 지역에 다수의 단지가 동시에 입주하면, 시장 수용 능력을 초과하면서 가격 변동성과 거래 위축 등의 다양한 불안 요인이 동반될 수 있다"며 "지역별 수급 상황과 실수요자들의 움직임을 면밀히 살필 필요가 있다"고 분석했다. 한편, 정부와 지방자치단체는 이로한 집중 입주 시기의 전세난 우려 해소와 함께 시장 안정을 위해 보증금 대출 확대, 전세 사기 예방 대응, 중개서비스 강화 등의 대책을 병행하고 있다. 입주민 입장에서도 꼼꼼한 사전점검과 대출 준비가 필요한 시점이다.
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5월 전국 아파트 1만6천여 가구 입주…경기 비중 52%
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아파트 매매량·거래액 3개월 연속 증가…3월 거래액 23조 돌파
- 올해 들어 전국 아파트 매매가 석 달 연속 증가세를 보였다. 16일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 전국 아파트 매매 건수는 1월 2만6050건에서 3월 4만4181건으로 1.7배 증가했다. 같은 기간 거래총액도 11조8773억원에서 23조2192억원으로 2배 가까이 늘었다. 서울 강남구와 양천구, 경기 화성시와 성남 분당구, 인천 서구 등이 거래를 주도했다. 금리 인하 기대와 규제 완화 논의가 거래심리를 자극했다는 분석이다. [미니해설] 상반기 부동산 회복세? 아파트 거래량·거래액 나란히 상승세⋯서울·수도권 중심 활황 올해 1분기 전국 아파트 시장이 회복세를 보이며 매매량과 거래량이 3개월 연속 증가한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 직방이 16일 발표한 자료에 따르면, 1월~3월 전국 아파트 매매량은 각각 2만6050건, 3만8252건, 4만4181건으로 꾸준히 상승했다. 같은 기간 매매액도 11조 8773억원에서 23조 2192억원으로 두 배 가까이 뛰었다. 3월 한 달 동안만 따져보면, 거래 건수는 1월 대비 약 1.7배, 거래액은 2배로 증가한 셈이다. 직방은 이 같은 상승세의 배경으로 '토지거래허가구역 해제 논의'와 '기준금리 인하 기대감' 등 시장심리에 긍정적인 영향을 준 요소들을 꼽았다. 수도권을 중심으로 한 지역별 거래 추이를 보면, 서울은 3월 한 달간 총 7369건, 거래액 9조4947억원으로 집계됐다. 자치구별로는 강남구가 589건으로 최다 거래를 기록했고, 강동구(518건), 성동구(491건), 노원구(470건), 송파구(452건), 영등포구(445건) 등이 뒤를 이었다. 특히 양천구는 1월 100건에 불과했던 거래량이 3월에는 417건으로 급증해 4배 이상 증가했다. 전문가들은 재건축 기대감이 커진 목동 신시가지 단지를 중심으로 수요가 몰린 것으로 분석했다. 거래금액 측면에서는 강남구가 1조5058억원으로 압도적 1위를 기록했고, 송파구(7863억원), 성동구(7324억원)가 그 뒤를 이었다. 경기 지역도 활기를 띠었다. 3월 기준 화성시가 939건으로 거래량이 가장 많았고, 용인시 수지구(663건), 성남시 분당구(572건) 등이 뒤를 이었다. 거래액 역시 성남시 분당구(7636억원), 용인 수지구(5249억원), 화성시(5140억원) 순이었다. 인천에서는 서구가 536건으로 가장 많은 거래가 이루어졌고, 남동구(491건), 연수구(406건) 순으로 나타났다. 거래액은 서구(2336억원), 연수구(2275억원), 남동구(1804억원) 순이었다. 지방 시장도 상승 흐름을 보였다. 1월 1만5166건이던 거래량은 3월에 2만2353건으로 약 47% 증가했다. 거래액도 같은 기간 4조 원대에서 6조원으로 약 50% 늘었다. 특히 세종시는 대통령 집무실 설치 기대감과 가격 조정에 따른 저가 매물 소화가 맞물리며 3월 거래량이 687건, 거래액은 3510억원으로 각각 2.6배, 2.8배 증가했다. 그러나 이러한 회복 흐름이 지속될지에 대해서는 신중론이 나온다. 직방은 "6월 총선을 앞두고 부동산 정책 방향이 아직 불확실하고, 글로벌 경기 둔화와 국내 경제 여건의 북활실성도 커지고 있다"고 밝혔다. 이어 "이달 들어 시장은 다시 숨고르기 양상을 보이고 있으며, 하반기 예정된 DSR 3단계 시행 역시 수요 진입에 제약이 될 수 있다"고 덧붙였다. 2분기 시장 흐름은 정책 불확실성, 금리 기조, 글로벌 경기 상황 등에 따라 변동성이 클 것으로 전망된다. 일부 지역에서는 단기 상승이 제한될 수 있으며, 실수요 중심의 거래가 이어질 가능성이 크다는 분석이다.
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아파트 매매량·거래액 3개월 연속 증가…3월 거래액 23조 돌파
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"입주권도 규제 대상?"…재개발 토지거래허가제 적용 여부에 혼선
- 재개발 지역 내 주택 거래와 관련해, 아파트 입주권이 토지거래허가제(토허제) 적용 대상에 포함되는지를 두고 혼선이 빚어지자 서울시와 정부가 법률적 검토에 착수했다. 2일 서울시와 용산구에 따르면, 용산구는 지난달 27일 국토교통부 주관으로 열린 토지거래허가제 관련 회의에서 "재개발 단지 내 입주권 거래에 대한 명확한 기준이 없다"며 국토부와 서울시에 유권해석을 요청했다. 서울시는 지난달 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 용산구는 재개발 이후 아파트 입주권이 부여되는 한남뉴타운 한남3구역이 '아파트'의 법적 범주에 해당하는지를 두고 법령 해석이 필요하다는 입장을 전달한 것으로 전해졌다. 이와 유사한 사례는 서초구에서도 나타났다. 서초구청은 이미 관리처분인가를 받은 방배5·6·13·14구역 등 재개발 사업지에 대한 토지거래허가구역 지정 여부를 여전히 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 "관련 민원이 자치구에 계속 접수되고 있어 사례를 수집 중"이라며 "이 사안은 시 단독으로 결정할 수 없고, 국토교통부와의 협의가 필요하다"고 설명했다. 토지거래허가제 시행과 관련된 혼란은 이 외에도 이어지고 있다. 허가 대상이 '아파트'로 한정되면서 연립주택이나 오피스텔이 제외되고, 동일 단지 내에서도 주택 유형에 따라 규제 여부가 엇갈리는 사례가 속출하고 있다. 대표적인 예는 용산구 한남더힐이다. 해당 단지는 아파트와 연립주택이 혼재돼 있으나, 4층 이하 건물은 건축물대장상 '연립주택'으로 분류돼 토지거래허가제의 적용을 받지 않는다. 강남구 타워팰리스처럼 아파트와 오피스텔이 공존하는 단지에서도 규제 적용의 일관성이 떨어져 혼선을 초래하고 있다. 또한, 토지거래허가구역 내 주택을 매입할 경우 기존 주택 처분 기한에 대한 명확한 규정이 없어, 자치구마다 해석과 적용이 다른 상황도 지적된다. 전문가들은 "토허제의 실효성을 확보하려면 주택 유형별 법적 정의에 대한 명확한 정리와 함께 유권해석의 일관성이 필요하다"며, "정부와 지자체의 유기적인 협조를 통해 혼선을 최소화해야 한다"고 강조했다.
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"입주권도 규제 대상?"…재개발 토지거래허가제 적용 여부에 혼선
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토허제 앞두고 강남구 아파트 42% '신고가'…닷새간 매수세 집중
- 토지거래허가제 확대 시행 직전 닷새간 강남권에 매수세가 몰리며 강남구에서는 아파트 거래 10건 중 4건이 신고가를 기록했다. 신한투자증권에 따르면 지난달 19~23일 강남 3구와 용산구에서 이뤄진 거래 116건 중 40건(34.5%)이 신고가였고, 강남구는 42%에 달했다. 규제 틈새구간에서 '막차 수요'가 집중된 결과로 분석된다. [미니해설] 토허제 재시행 직전 '틈새구간'⋯강남구 아파트 42% 신고가 거래, 왜? 토지거래허가구역(이하 토허제) 확대 시행 발표 직후부터 시행 전까지 닷새 동안, 서울 강남권과 용산구를 중심으로 ‘막판 매수세’가 집중되면서 거래된 아파트 중 상당수가 신고가를 기록했다. 신한투자증권 자산관리컨설팅부가 1일 발표한 자료에 따르면, 정부가 토허제 재지정을 발표한 지난달 19일부터 시행 전날인 23일까지 국토교통부 실거래가 시스템에 등록된 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트 매매 거래는 총 116건이었다. 이 가운데 무려 40건, 전체의 34.5%가 역대 최고가에 거래됐다. 특히 강남구는 전체 74건 중 31건이 신고가를 기록해 비율로는 42%에 달했다. 이는 거래 10건 중 4건 이상이 신고가였다는 의미다. 자세히 보면, 송파구에선 12건 중 1건, 서초구는 6건 중 1건이, 용산구는 24건 중 7건이 각각 신고가로 계약됐다. 지역별로는 강남구가 단연 가장 활발한 거래 양상을 보였다. 실제 사례로는 지난달 19일 압구정동 신현대11차 전용 183㎡가 92억원에, 다음날에는 현대1차 196㎡가 역시 92억원에 거래돼 모두 신고가를 경신했다. 21일에는 대치동 한보맨션2 전용 190㎡가 58억5000만원에, 23일엔 용산 이촌동 한강맨숀 102㎡가 43억8940만원에 손바뀜되며 각기 역대 최고가를 기록했다. 이 같은 현상은 오랜 기간 토허제로 묶여있던 삼성·대치·청담동 등 강남 주요 지역에서 억제됐던 매수 수요가 규제 직전 '틈새 구간'을 활용해 집중적으로 분출된 결과로 해석된다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "강남 3구와 용산구에서 단기간에 거래량과 신고가 단지가 동시에 늘어난 것은 시장의 기대 심리와 규제에 대한 불안 심리가 맞물린 결과"라고 분석했다. 특히 그는 ''학습효과'가 작용해 강남권은 결국 다시 오를 것이란 확신이 투자자들 사이에 내재돼 있었고, 이번 토허제 해제 이후 재지정까지의 짧은 공백 기간이 다시 오기 어려운 '기회 구간'으로 여겨지며 매수세로 이어졌다"고 설명했다. 강남권 아파트는 여전히 투자자들의 주요 타깃이라는 점이 다시 확인됐다는 점에서, 향후 시장 흐름에도 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다. 특히 토허제 재시행으로 갭투자가 어려워졌다는 인식이 시장에 확산되며, 단기적으로는 거래 위축과 가격 조정 국면이 나타날 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 동시에 강남권의 '신고가 러시'는 단순한 규제 피하기 이상의 시장 심리를 반영한 결과이기도 하다. "강남은 결국 다시 오른다"는 인식이 강하게 뿌리내린 한계에서, 투기 억제를 위한 규제의 실효성을 높이기 위한 보다 정교한 정책 설계가 필요하다는 지적도 함께 제기된다. 토허제 재지정 이후에는 실거주 의무 요건 등으로 갭투자가 어려워진다는 인식도 영향을 미친 것으로 양 수석은 해석했다. 한편 이번 조사에서 토허제로 재지정된 지역 중 법정동별로 거래량이 가장 많은 곳은 용산구 이촌동(12건)으로 나타났으며 이어 강남구 삼성동(11건), 강남구 역삼동(10건), 압구정동(9건) 등의 순이었다.
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- 산업
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토허제 앞두고 강남구 아파트 42% '신고가'…닷새간 매수세 집중
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금융감독원, 기업은행·농협서 총 2천억원대 부당대출 적발
- 금융감독원이 IBK기업은행과 농협조합에서 총 2,000억 원대의 부당대출을 적발했다. 기업은행은 전·현직 임직원 20여 명이 연루돼 882억 원 상당의 부당대출을 실행했으며, 골프 접대와 금품 수수 등 비리 정황도 드러났다. 농협조합은 법무사 사무장이 임직원들과 공모해 392건, 1,083억 원 규모의 허위 부동산 거래로 부당대출을 받은 것으로 나타났다. 빗썸은 고가 사택을 '셀프 승인'하거나 분양주택 잔금을 사택 명목으로 대납한 임원 비리가 확인됐다. 금감원은 부당행위 관련자 제재와 수사기관 통보를 예고했다. [미니해설] 2천억원대 부당대출 적발⋯기업은행·농협·빗썸 '부정거래 적신호' 금융감독원이 25일 발표한 검사 결과에 따르면, 국책은행인 IBK기업은행과 농업조합 등 금융기관에서 총 2,000억원이 넘는 부당대출이 적발됐다. 여기에 국내 가상자산 거래소 빗썸의 고위 임원들의 비리까지 포함되면서, 금융권 전반의 내부통제 미비가 도마에 올랐다. 가장 큰 금액의 부당대출이 적발된 곳은 IBK기업은행이다. 금감원에 따르면 전·현직 임직원과 그 가족, 지인 등 20여 명이 연루돼 총 822억원의 부당대출이 이뤄졌다. 기업은행에서 14년 근무후 퇴직한 A씨는 차명으로 부동산중게소와 법무사 사무소를 운영하면서 현직 배우자와 입행 동기, 사모임 인맥 등을 활용해 허위 증빙 자료를 꾸며 총 785억원, 51건의 대출을 끌어냈다. A씨는 골프 접대와 금품 제공, 배우자 취업 등의 방식으로 은행 직원과 유착해 대출을 받았으며, 일부는 '쪼개기 대출' 방식으로 자기 자금 없이 토지를 매입한 정황도 포착됐다. 금감원은 A씨가 실질적으로 운영하는 회사에 배우자를 취업시키는 방식으로 15억 7000만 원의 금품이 오갔으며, 전·현직 임직원 23명이 국내외에서 골프 접대를 받은 정황도 확인했다고 밝혔다. 금감원은 기업은행이 지난해 8월 해당 비위를 인지하고도 감독기관에 보고하지 않았고, 자체조사 이후 일부 내용을 은폐·축소하며 검사까지 방해했다고 지적했다. 현재 부당대출 잔액은 535억 원이며, 이 중 95억 원(17.8%)은 이미 부실화됐다. 농협조합에서도 1,083억 원 규모의 부당대출이 적발됐다. 조합과 오랜 기간 거래해온 법무사 사무장 B씨는 임직원과 공모해 실거래가 신고의무가 없는 분양 30세대 미만 아파트 계약서 등을 위조하고, 허위 자료를 통해 총 392건의 대출을 실행했다. 금감원은 농협 측이 계약서 원본 확인, 계약금 영수증 검토 등 기본적인 대출 심사 절차를 소홀히 했다고 지적했다. 가상자산 거래소 2위인 빗썸도 임원비리가 적발됐다. 금감원은 빗썸이 전·현직 임원 4명에게 임차보증금 116억 원에 달하는 고가 사택을 제공했으며, 이 과정에서 일부 임원이 스스로 임차 결정을 승인하거나 사택 명목으로 개인이 분양받은 아파트 잔금을 회사 자금으로 충당한 사실이 확인됐다고 밝혔다. 이 외에도 저축은행 부장이 PF대출 26억 5000만 원을 부당하게 집행하고 2,140만 원의 금품을 수수한 사례, 여신전문금융회사의 실장이 친인척 명의로 법인을 설립해 자신을 사내이사로 올린 뒤 총 25건, 121억 원의 부당대출을 실행한 사실도 적발됐다. 이 실장은 해당 법인을 통해 특정 렌탈업체 관련 연계대출에도 투자한 것으로 드러났다. 또한 우리은행은 손태승 전 우리금융지주 회장이 친인척 관련 업체에 730억 원의 부당대출을 실행한 사실이 이전에 밝혀졌으며, 일부 직원이 해당 업체에 재취업한 사실도 밝혀졌다. 금감원은 "대다수 금융기관들이 윤리규정과 복무지침 등에 이해상충 방지 의무를 선언적으로만 규정하고 있고, 자발적 신고에만 의존하는 등 실효성 있는 내부통제가 필요하다"고 지적했다. 이어 "이해관계자 연루 사고가 발생할 경우 평판 저하를 우려해 사건을 축소하거나 온정적으로 처리하는 경향까지 있다"고 비판했다. 금감원은 이번 사례들을 계기로 위업부당 행위자에 대한 엄정한 제재는 물론, 범죄 혐의자에 대한 수사기관 통보 조치를 취할 계획이다. 아울러 이해상충 방지를 위한 내부통제 실태 점검 및 업계 표준 가이드 라인 마련도 병행하겠다고 밝혔다.
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금융감독원, 기업은행·농협서 총 2천억원대 부당대출 적발
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오늘부터 토지거래허가구역 강남3구·용산으로 전면 확대
- 24일부터 강남3구와 용산에서는 아파트 사기가 사실상 불가능해진다. 정부와 서울시는 24일 0시를 기해 토지거래허가구역을 서울 강남·서초·송파·용산구로 확대했다. 강남3구와 용산 등 서울 핵심 지역에 대해 역대급 규제를 단행했고 이제 실거주 목적이 아니면 매매 자체를 허용하지 않기로 한 것이다. 집값 급등을 차단하기 위한 토지거래허가구역이 서울 특정 구역이나 동(洞)이 아닌 구(區) 단위로 광범위하게 지정하는 것은 이번이 처음이다. 토지거래계약 때 허가를 받아야 하는 대상은 강남3구와 용산구의 2200개 아파트 단지다. 총 40여만 가구가 이번 조치의 영향을 받는다. 면적 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 거래할 때는 구청장 허가를 받아야 하며 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 허용된다. 이날 체결되는 아파트 신규 매매계약분부터는 전세를 끼고 집을 사두는 '갭투자'가 불가능하다는 뜻이다. 또 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내에 전부 팔아야 해 사실상 무주택자만 아파트를 살 수 있다. 이로써 강남 3구와 용산구는 기존 투기과열지구, 조정대상지역에 더해 토지거래허가구역까지 '3중 규제'를 받게 됐다. 이번에 확대 지정된 대상은 총 110.65㎢다. 압구정·여의도·목동·성수동 등 기존 토지거래허가구역과 확대 지정된 지역은 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27%(163.96㎢)를 차지한다. 토지거래허가구역 지정 기간은 올해 9월 30일까지다. 정부와 서울시는 상황에 따라 기간 연장을 적극 검토하고, 마포·성동·강동 등 주변 지역으로 '풍선효과'가 나타나 집값이 오르면 토지거래허가구역을 추가 지정한다는 방침이다. 시장에서는 강남3구와 용산구의 토지거래허가구역이 6개월 이후에도 풀리기는 쉽지 않을 것이라는 전망을 내놓고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "강남 규제 완화의 폭발성을 경험한 정부로선 더욱 몸을 사릴 수밖에 없을 것"이라며 "앞으로 토지거래허가 없이도 아파트를 취득할 수 있는 법원 경매나 신규 분양시장 경쟁률이 뜨거워질 수 있다"며 전망했다. 일각에선 규제가 무주택 실수요자에게는 유리할 수 있지만, 거래 자체가 위축돼 부작용도 클 수 있다는 우려도 나온다. 특히 대출과 세금 규제로 거래가 얼어붙은 상황에서, 실수요자마저 매수에 부담을 느낄 가능성이 있다는 지적이다.
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- 경제
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오늘부터 토지거래허가구역 강남3구·용산으로 전면 확대
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정부, 강남 3구·용산 토지거래허가구역 재지정…집값 상승 차단 총력
- 정부가 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 포함한 아파트에 토지거래허가구역(토허제)을 다시 확대 지정했다. 지난달 규제 해제 이후 집값이 급등하고 갭투자가 확산되면서 시장 불안이 커진 데 따른 조치다. 서울 강남·서초·송파구와 용산구에서 아파트 가격이 최고가를 경신하는 사례가 속출했고, 마포·성동 등 인근 지역으로도 상승세가 확산됐다. 이에 따라 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 토허제 재지정을 단행했다. 전문가들은 이번 조치로 단기적으로 거래 위축과 상승세 둔화 효과가 나타날 것으로 전망하면서도, 근본적인 시장 흐름을 바꾸기는 어려울 것이라고 분석했다. 공급 부족과 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 여전히 강해 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 크다는 지적이다. [미니헤설] 토허제 확대에도 집값 안정 장담 못해⋯'똘똘한 한 채' 선호 지속될까 정부는 19일 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트를 토지거래허가구역(토허제)으로 재지정하고 대상 지역을 확대했다. 지난달 일부 지역에 대한 토허제 해제 이후 집값이 급등하고 갭투자가 다시 활발해지면서 시장 불안이 심화되자 이를 차단하기 위한 조치다. 서울시는 지난달 13일 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동 291개 아파트 단지를 토허제에서 해제했으나, 이후 해당 지역뿐만 아니라 마포, 용산, 성동 등 인근 지역으로도 집값 상승세가 확산됐다. 부동산 플랫폼 직방의 국토부 실거래가 분석에 따르면 서울 강남 3구의 전용 84㎡ 평균 거래가는 서초구 31억4,043만 원, 강남구 27억634만 원, 송파구 20억2,813만 원으로 나타났다. 이는 집값이 최고점을 찍었던 2021년 11월 이후 3년 3개월 만의 최고 수준이다. 특히, 대표적인 수혜 단지로 꼽히는 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 30억 원에 거래되며 최고가를 경신했고, 잠실주공5단지는 토허제 해제 대상에서 제외됐음에도 불구하고 전용 76㎡가 31억7,700만 원에 거래되며 최고 기록을 세웠다. 또한 마포, 용산, 성동구의 집값도 각각 0.21%, 0.23%, 0.29% 상승하며 오름세를 보였다. 시장에서는 집값 상승세를 차단하기 위해 정부가 서둘러 토허제 확대 재지정을 결정한 것으로 보고 있다. 국토교통부는 브리핑을 통해 "최근 집값 상승 속도와 확산 정도가 과거 사례와 비교해도 이례적으로 빠르며, 서울 전역으로 확산되는 경향이 있다"고 평가했다. 실제로 지난달 서울 아파트 거래량은 5,506건으로 전월(3,370건) 대비 63% 증가했으며, 강남 3구의 외지인 주택 매수 비율도 55.3%에서 62.4%로 급등했다. 자금조달계획서상 기존 임대차 승계 비율도 35.2%에서 43.6%로 상승하며 갭투자 성행 조짐을 보였다. 이 같은 급격한 변화에 대해 부동산 전문가들은 시장의 과열을 차단하려는 정부의 강경 대응으로 해석하고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이처럼 광범위한 지역을 토허제 대상으로 지정한 것은 이례적인 일"이라며 "정부가 시장 불안 요소를 사전에 차단하고자 한 것"이라고 분석했다. 이번 조치로 인해 단기적으로 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 예상되지만, 장기적인 효과는 불확실하다는 평가도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거에도 토허제가 시행되면 거래 위축과 가격 조정이 나타났지만, 공급 부족과 '똘똘한 한 채' 선호로 인해 집값 하락으로까지 이어지기는 어려웠다"고 밝혔다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석 역시 "2020년 6월 토허제 지정 당시에도 해당 지역의 가격이 일시적으로 조정됐지만, 이후 다시 반등하는 흐름을 보였다"고 지적했다. 특히, 서울 내 신규 분양 물량 감소, 입주 물량 감소, 봄 이사철 수요 증가 등으로 인해 장기적인 가격 안정 효과는 크지 않을 것으로 보인다. 함영진 랩장은 "거래량은 줄겠지만 가격이 하락하기보다는 일부 신고가가 이어지면서 시장을 자극할 가능성이 있다"고 전망했다. 또한, 규제 강화로 인해 주변 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 발생할 수도 있다는 지적도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "실거주 요건을 맞춰서라도 강남권 아파트를 매입하려는 수요가 있을 것이며, 규제를 피해 한강변 등으로 투자자들이 몰릴 가능성이 높다"고 말했다. 한편, 일각에서는 정부의 시장 개입이 오히려 투자자들에게 매수 신호를 주는 결과를 초래할 수 있다는 우려도 제기된다. 한 부동산 전문가는 "서울시가 성급하게 토허제를 해제한 탓에 '사야 할 지역'을 오히려 투자자들에게 알려준 셈"이라며 "강남 3구와 용산뿐만 아니라 마포, 성동, 강동, 광진 등으로도 규제 확대가 필요할 것"이라고 지적했다. 결국, 이번 토허제 확대 조치가 부동산 시장의 단기적 안정화를 가져올지는 지켜봐야 할 문제지만, 근본적인 수급 불균형 해결 없이는 시장의 흐름을 장기적으로 변화시키기 어려울 것이라는 분석이 우세하다.
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정부, 강남 3구·용산 토지거래허가구역 재지정…집값 상승 차단 총력
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서울 아파트 실거래가지수 상승⋯강남 토지거래허가구역 해제 논란
- 서울 아파트 실거래가지수가 올해 들어 상승 전환했다. 18일 한국부동산원에 따르면 1월 서울 아파트 실거래가지수는 0.20% 상승했다. 지난해 12월 비상계엄 사태와 대출 규제 여파로 0.29% 하락했으나, 연초 주택담보대출과 전세자금대출 규모가 완화되면서 가격이 반등했다. 특히 강남4구가 포함된 동남권이 0.40% 오르며 상승폭이 가장 컸다. 서울시가 1월 중순 강남 토지거래허가구역 해제를 검토한다고 밝힌 것이 투자 수요를 자극했다는 분석이 나온다. 그러나 연초부터 거래가격이 오르는 상황에서 서울시가 시장 후행적 지표만 보고 토허제를 서둘러 해제한 것 아니냐는 지적도 있다. 한편 2월 서울 실거래가지수는 0.02% 상승할 것으로 예측되나, 12일 토허제 해제 이후 상승폭이 더 커질 가능성이 제기된다. [미니해설] 서울 아파트 실거래가 반등⋯토허제 해제 시점 적절했나 논란 서울 아파트 실거래가지수가 지난해 12월 하락세를 멈추고 올해 1월 상승 전환했다. 18일 한국부동산원이 발표한 1월 서울 아파트 실거래가지수는 0.20% 올랐다. 이는 지난해 12월 비상계엄 사태와 금융당국의 대출 규제 영향으로 0.29% 하락했던 것과 대비된다. 전문가들은 주택담보대출과 전세자금대출 규제 완화가 거래 활성화를 이끌었다고 분석한다. 실거래가지수 상승 배경⋯강남4구 주도 서울 아파트 실거래가지수 상승을 이끈 지역은 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 포함된 동남권이었다. 해당 지역은 1월 실거래가지수가 0.40% 상승하며 서울 평균 상승폭(0.20%)의 두 배를 기록했다. 특히 오세훈 서울시장이 1월 중순 시민과의 대화에서 강남 토지거래허가구역 해제를 검토하고 있다고 밝힌 것이 투자 심리를 자극한 것으로 보인다. 실거래가지수는 동일 단지와 동일 주택형의 실제 거래 가격 변동을 반영하는 지표로, 당월 실거래 가격이 이전 거래가보다 높았음을 의미한다. 동남권 외에도 성북·광진구와 노도강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권이 0.33% 상승해 두 번째로 높은 상승폭을 기록했다. 이어 용산·종로구 등이 포함된 도심권이 0.27%, 마포·서대문·은평구 등이 있는 서북권이 0.17% 올랐다. 반면 금관구(금천관악구로구) 지역과 영등포양천구 등이 속한 서남권은 0.26% 하락하며 서울내 유일한 약세 지역으로 나타났다. 서울시의 토허제 해제, 시점 적절했나 1월 아파트 실거래가지수가 상승하는 가운데, 서울시가 강남 토지거래허가구역을 해제한 것이 적절했는지 논란이 일고 있다. 일각에서는 서울시가 연초부터 매매가격이 오르는 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고, 후행적 지표만 보고 토허제를 서둘러 해제한 것 아니냐는 지적이 나온다. 서울 아파트값 주간 동향은 지난해 말까지 이어지던 상승세를 멈추고 1월 한 달간 4주 연속 보합세를 기록했지만, 실거래가 상승이 나타난 만큼 시장 판단이 신중했어야 한다는 의견이다. 전문가들은 토허제 해제 발표 이후 강남권 거래가 더욱 활발해지면서 2월 실거래가지수 상승폭이 1월보다 커질 가능성이 높다고 전망했다. 2월에도 상승 전망⋯최종 상승폭 확대 가능성 서울 아파트 실거래가지수는 2월에도 상승할 것으로 보인다. 지난달 말까지 신고된 2월 실거래가지수 잠정치는 0.02% 상승으로 예상됐다. 하지만 12일 강남 토허제 해제 이후 거래량 증가와 가격 상승폭 확대를 감안하면 최종 집계시 이보다 높은 상승률을 기록할 가능성이 크다. 반면 서울과 달리 1월 전국 아파트 실거래가지수는 0.23% 하락했다. 수도권에서도 인천(-0.21%)과 경기(-0.06%) 지역의 하락세가 지속됐고, 지방 아파트 실거래가지수는 0.50% 하락하며 전월(-0.38%)보다 낙폭이 확대됐다. 서울 부동산 시장이 연초부터 활기를 띠고 있는 가운데, 강남 토지거래허가구역 해제가 향후 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
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서울 아파트 실거래가지수 상승⋯강남 토지거래허가구역 해제 논란
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강남3구 공시가 10%대 상승…보유세 부담 30%대 '껑충'
- 종합부동산세·재산세 부과 등의 기준이 되는 올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 3.65% 올랐다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 등에 지난해 가격이 뛴 ‘강남 3구’(서초·강남·송파구)를 중심으로 서울의 공시가는 7.86% 올랐으나 주택시장 침체를 겪은 대다수 비수도권 지역에서는 공시가도 하락세를 그렸다. 서울 내에서도 강남권과 외곽지의 공시가 상승률 격차는 확연히 드러났다. 국토교통부는 올해 1월1일 기준으로 조사·산정한 전국 공동주택(아파트·다세대·연립주택) 약 1558만가구의 공시가격(안)을 13일 공개했다. 올해 전국 평균 공시가 변동률은 지난해(1.52%)보다 2.13%포인트 커졌으나 2005년 공동주택 공시제 도입 이래 지난해까지 연평균 변동률(4.4%)보다는 낮은 수치다. 서울이 전국 공시가 상승률 1위를 차지했으며 경기(3.16%), 인천(2.51%) 등 수도권이 전반적인 공시가 상승을 이끌었다. 눈에 띄는 건 서울 내에서도 자치구별로 공시가격 상승률 편차가 컸다는 점이다. 강남 3구의 경우 서초구 11.63%, 강남구 11.19%, 송파구 10.04% 등 일제히 10% 이상 뛰었다. ‘마용성’(마포·용산·성동구)의 성동(10.72%)과 용산(10.51%)도 10%대 상승률을 보였으며, 마포(9.34%)도 10%에 육박했다. 반면 외곽지역인 도봉(1.56%), 강북(1.75%), 구로(1.85%)는 1%대 상승에 그쳤다. 공시가가 크게 오른 강남 3구 아파트 소유자의 경우 올해 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 단지에 따라 많게는 30%대까지 늘어날 것으로 보인다. 국토부가 서울 주요 아파트의 올해 공시가 변동률과 이에 따른 보유세액을 추정(1세대 1주택자 가정)한 결과, 강남구 압구정동 신현대 9차 전용면적 111㎡ 소유자의 보유세 부담은 지난해 1328만원에서 올해 1848만원으로 39.2% 높아지는 것으로 분석됐다. 이 아파트의 올해 공시가격은 25.9%(27억6000만원→34억7600만원) 올랐다. 올해 처음 공시가격이 산출된 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡ 소유자의 추정 보유세는 1820만원으로, 지난해 1340만원보다 35.9% 높아진다. 공시가격이 없던 지난해 이 아파트의 보유세는 시가표준액을 기준으로 부과됐다. 올해 공시가격은 34억3600만원이다. 부동산 전문가들은 강남권 아파트의 최근 가격 상승세 등을 고려하면 보유세 증가를 이유로 반발하거나, 아파트를 매물로 내놓는 일은 드물 것으로 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “최근 강남권이나 한강변을 중심으로 가격 상승이 높게 나타나고 있고, (가격 상승이) 조금 더 이어질 것으로 판단되는 상황에서 세금 부담 때문에 주택을 쉽게 매각하려고 하지는 않을 것”이라고 내다봤다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “지금은 자연스럽게 (시세가) 오른 분을 반영한 것”이라며 “이에 대해 반발하는 심리가 강하지는 않을 것”이라고 말했다. 지방은 대체로 하락세 수도권과 달리 지방에서는 공시가가 지난해보다 떨어진 지역이 대다수였다. 수도권을 제외한 14개 시도 가운데 공시가가 상승한 지역은 전북(2.24%), 울산(1.07%), 충북(0.18%), 충남(0.01%) 등 4곳에 불과했다. 특히 지난해 전국에서 공시가격이 가장 많이 상승(6.44%)했던 세종은 올해는 3.28% 내리면서 전국에서 가장 큰 하락폭을 기록했다. 대구(-2.90%)와 광주(-2.06%)도 2%대 하락률을 보였다. 정부는 올해 공시가격도 지난해와 마찬가지로 시세반영률을 69%로 적용해 산정했다. 올해 1가구 1주택 종부세 대상이 되는 공시가격 12억원 초과 주택 수는 31만8308가구(2.04%)로, 지난해 26만6780가구(1.75%)에서 5만1528가구 늘었다. 정부는 14일부터 다음달 2일까지 공시가격에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 진행한다. 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 같은 달 30일 결정·공시된다. 결정·공시 이후 5월29일까지 한 달간 이의 신청을 받고, 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월26일 조정·공시하게 된다.
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강남3구 공시가 10%대 상승…보유세 부담 30%대 '껑충'
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전국 민간 아파트 분양 물량 82% 감소…2월 평균 분양가 3.3㎡당 3천만원 첫 돌파
- 지난달 전국 민간 아파트 분양 물량이 1년 전보다 82% 줄어든 것으로 나타났다. 리얼하우스에 따르면 2월 전국 민간 아파트 분양 물량은 3,704가구로 전년 동기(2만660가구) 대비 82.1% 감소했다. 이는 2023년 2월(6,324가구) 이후 가장 적은 수준이다. 한편, 부동산R114에 따르면 2월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3,120만원을 기록하며 사상 처음 3,000만원을 넘어섰다. 이는 지난해 8월(2,474만원)보다 600만원 이상 상승한 수치다. 업계는 서울 강남권 신규 분양과 건축비 상승 등을 분양가 상승 요인으로 분석했다. 건설사들은 헌법재판소 판결 이후 불확실성이 해소되면 본격적인 분양이 재개될 것으로 전망했다. [미니해설] 분양시장 위축⋯물량 줄고 분양가는 상승 지난달 전국 민간 아파트 분양 물량이 급감한 가운데, 평균 분양가는 사상 처음으로 3.3㎡당 3,000만원을 넘어섰다. 분양 시장이 위축되면서 공급이 줄어든 반면, 서울 강남권 신규 분양과 건축비 인상 등으로 인해 분양가는 상승세를 보이고 있다. 전국 아파트 분양 물량 82% 감소⋯3월도 공급 저조 리얼하우스가 12일 발표한 자료에 따르면 지난달 전국 민간 아파트 분양 물량은 3,704가구로 전년 동기(2만660가구) 대비 82.1% 감소했다. 이는 2023년 2월(6,324가구) 이후 2년 만에 가장 적은 수준이다. 올해 1~2월 공급량을 합산하면 전국 22개 단지에서 7,201가구가 분양됐다. 이는 2020년 이후 월평균 공급량(1만5,345가구)의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 통상 3월은 분양 성수기로 알려져 있지만, 이달 들어 첫째 주까지 모집 공고를 낸 단지는 한 곳도 없는 상황이다. 현대건설의 '힐스테이트 회룡역 파크뷰'(경기 의정부), 한화·포스코 컨소시엄의 '고양 더샵포레나 원와이든', 두산건설의 '두산위브더제니스 평내호평역 N49' 등도 공급이 4월로 연기됐다. 리얼하우스 관계자는 "건설사들이 헌법재판소 판결 이후 시장 불확실성이 해소될 것으로 기대하며 분양을 미루고 있다"며 "3월 말 이후 본격적으로 공급이 이뤄질 가능성이 크다"고 전망했다. 분양가 상승⋯3.3㎡당 3,120만원 첫 돌파 공급이 줄어드는 가운데, 지난달 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3,120만원을 기록하며 사상 처음으로 3,000만원을 돌파했다. 이는 지난해 8월 최고치(2,474만원)보다 600만원 이상 오른 수준이다. 분양가 상승의 주요 원인은 서울 강남권 신규 분양이었다. 지난달 전국 일반 분양 물량은 1,631가구에 불과했지만, 이 가운데 강남권 '래미안 원페를라'(서초구 방배동)가 포함됐다. 해당 단지는 분양가 상한제 적용에도 전용 84㎡ 기준 22억~24억원대에 분양되며 평균 분양가를 끌어올렸다. 지역별 평균 분양가는 서울이 3.3㎡당 6,941만원을 기록하며 지난해 1월(9,608만원) 이후 13개월 만에 최고치를 기록했다. 뒤이어 부산(2,409만원), 대구(2,399만원) 등이 높았으며, 대전(1,664만원), 울산(1,551만원)도 새 아파트 공급이 이루어지며 5위 안에 포함됐다. 반면, 경기도는 부천과 양주에서 1개 단지씩만 공급되면서 평균 분양가가 1,511만원으로 전월(2,496만원)보다 약 1,000만원 하락했다. 강원, 경남, 경북, 세종, 인천, 전남, 전북, 제주, 충남, 충북 등 10개 지역에서는 신규 분양이 없었다. 건축비 상승도 분양가 인상 요인 부동산 업계는 서울 강남권 분양뿐만 아니라 건축비 상승도 분양가 상승의 주요 요인으로 보고 있다. 최근 국토교통부는 분양가 상한제 적용 아파트의 기본형 건축비를 인상했다. 이에 따라 노무비, 자재비, 간접공사비 등이 증가하며 자연스럽게 분양가가 올라갈 가능성이 크다. 부동산업계 관계자는 "서울의 분양 물량 여부에 따라 전국 평균 분양가가 등락을 반복할 수 있지만, 장기적으로는 분양가가 계속 상승할 것으로 보인다"며 "특히 정부의 건축비 인상 고시로 인해 향후 신규 분양 단지의 분양가는 더 오를 가능성이 크다"고 분석했다. 공급 부족 속 가격 상승⋯향후 시장 전망은? 분양 시장이 위축되면서 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지고 있다. 최근 주택 시장이 회복세를 보이며 청약 경쟁률이 상승하는 상황에서 신규 공급이 줄어든다면, 장기적으로 주택 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 특히 4월 이후 예정된 분양 물량이 실제로 공급될지 여부도 불투명하다. 헌법재판소 판결 이후에도 건설사들이 시장 분위기를 살피며 분양을 연기할 가능성이 있기 때문이다. 전문가들은 올해 분양 시장이 전반적으로 위축될 가능성이 크다고 보고 있다. 한국건설산업연구원 관계자는 "건설사들이 미분양 우려와 금융시장 불확실성 속에서 보수적인 분양 전략을 펼치고 있다"며 "정부 정책과 경제 상황에 따라 분양 시장의 흐름이 달라질 것"이라고 전망했다. 부동산 시장은 4월 이후 분양 일정과 주택 공급 확대 여부를 주목하고 있으며, 건설사들의 움직임에 따라 시장의 방향성이 결정될 것으로 보인다.
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전국 민간 아파트 분양 물량 82% 감소…2월 평균 분양가 3.3㎡당 3천만원 첫 돌파
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서울시 "강남권 아파트 가격 급등세 과장됐다" 해명
- 서울 강남권 토지거래허가구역 해제 이후 아파트 가격 급등 우려가 제기되자, 서울시가 진화에 나섰다. 서울시는 9일 발표한 자료에서 "잠실·삼성·대치·청담(잠·삼·대·청) 지역의 실거래 자료를 분석한 결과, 해제 후 아파트 거래량이 9건 증가했으며, 중형 아파트(전용 84㎡) 거래량은 1건 늘어나는 데 그쳤다"고 밝혔다. 또한, "매매가격 상승률도 1%로 미미하며, 거래가 하락한 사례도 다수 확인됐다"고 덧붙였다. 시는 부동산시장 점검 TF를 통해 국토부·자치구와 합동 점검을 강화하고, 허위매물과 거래질서 교란 행위에 무관용 원칙으로 대응할 방침이다. [미니해설] 강남권 토지거래허가구역 해제 후폭풍? 서울시 "과장된 우려" 서울 강남권 일부 지역이 토지거래허가구역에서 해제된 이후 아파트 가격이 급등할 것이라는 우려가 확산되자, 서울시가 발빠른 대처에 나섰다. 서울시는 9일 보도자료를 통해 "잠실·삼성·대치·청담(잠·삼·대·청) 지역의 실거래 자료를 분석한 결과, 해제 이후 아파트 거래량이 소폭 증가했으나 급등세로 보기 어렵다"고 밝혔다. 서울시 자료에 따르면, 해당 지역의 전체 아파트 거래량은 해제 전 78건에서 해제 후 87건으로 9건 증가했다. 특히 시장의 관심이 집중된 전용면적 84㎡ 아파트의 거래량은 해제 전 35건에서 해제 후 36건으로 1건 증가하는 데 그쳤다. 매매가격 변동도 크지 않았다. 전용 84㎡ 아파트의 평균 매매가격은 26억9000만 원에서 27억1000만 원으로 1% 상승하는 데 머물렀다. 서울시는 "일부 가격이 상승한 사례가 있지만, 직전 거래 대비 하락한 거래도 다수 확인됐다"고 강조했다. 호가 상승은 있지만 실거래는 제한적 서울시는 시장에서 호가 상승 움직임이 나타나고 있지만, 실제 거래로 이어지는 사례는 많지 않다고 분석했다. 시는 신속대응반을 운영해 시장 상황을 점검한 결과, 일부 매도자들이 토지거래허가구역 해제를 기점으로 기대 심리를 반영해 호가를 높였지만, 매수자가 원하는 가격과의 격차가 커 거래가 활발히 이뤄지지는 않았다고 설명했다. 이러한 서울시의 입장 발표는 최근 한국부동산원이 발표한 강남권 아파트 가격 상승률과 대비된다. 부동산원의 '3월 첫째 주(3일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사'에 따르면, 강남 3구 아파트 매맷값은 전주 대비 급등세를 보였다. 송파구는 0.68% 상승하며 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했고, 강남구(0.52%)와 서초구(0.49%)가 뒤를 이었다. 서울시는 이러한 상승률이 실거래가 아니라 호가를 반영한 것이라는 입장이다. 정부, 강남 4구·마용성 지역 집중 모니터링 서울시는 향후 국토교통부, 자치구와 함께 '부동산시장 및 공급상황 점검 TF'를 운영하며 시장 동향을 면밀히 살펴볼 계획이다. 정부도 부동산 시장 상황을 예의주시하고 있다. 기획재정부·국토부·금융위원회·서울시는 지난 5일 부동산시장 및 공급상황 점검 TF 회의를 열고 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 마·용·성(마포·용산·성동) 등 주요 지역의 거래 동향을 모니터링하며 합동 현장 점검을 강화하기로 했다. 서울시는 부동산 거래 질서 확립을 위해 무관용 원칙을 적용하겠다고 강조했다. 시는 “허위 매물 표시·광고 행위, 가격 담합 등 부동산 거래질서 교란 행위에 대해 철저한 조사를 진행할 것이며, 위법 사항 적발 시 수사 의뢰 및 국세청 통보 등의 강력한 조치를 취할 방침”이라고 밝혔다. 토지거래허가구역 해제, 집값에 미치는 영향은? 서울시는 지난 2월 12일 잠·삼·대·청 지역에 대한 토지거래허가구역 해제를 발표했다. 토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상가·토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 매수자는 실거주나 직접 운영 목적으로만 거래할 수 있도록 제한되는 제도다. 지난 5년간 해당 지역에 적용돼 왔으나, 최근 정부의 규제 완화 기조에 맞춰 해제됐다. 일각에서는 규제 완화로 인해 투기 수요가 유입될 것이라는 우려가 나왔지만, 서울시는 실거래 자료를 바탕으로 가격 급등 가능성을 일축하고 있다. 부동산 전문가들은 "강남권은 기본적으로 수요가 탄탄한 지역이기 때문에, 규제 해제 이후 단기적으로 기대 심리가 반영될 수 있다"면서도 "거래량이 급증하지 않는 이상 가격이 급등하기는 어렵다"고 분석했다. 서울시는 "시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 이상 거래가 확인될 경우 강력히 대응하겠다"며, 부동산 시장 안정화에 총력을 기울이겠다는 방침을 거듭 강조했다.
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서울시 "강남권 아파트 가격 급등세 과장됐다" 해명
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삼부토건, 10년 만에 법원 회생절차 재신청⋯건설 경기 악화 여파
- 국내 건설 경기 침체 속에서 삼부토건이 10년 만에 법원에 다시 회생절차를 신청했다. 25일 금융감독원 전자공시에 따르면 삼부토건은 전날인 24일 법원에 회생절차 개시를 신청했다고 공시했다. 이 회사는 2020년 이후 4년 연속 영업손실을 기록했으며, 지난해 3분기 기준 누적 영업손실은 678억 원으로 전년 동기 대비 165.6% 증가했다. 부채비율은 838.5%에 달한다. 삼부토건은 1948년 설립된 국내 1호 토목건축공사업 면허 보유 기업으로, 2015년에도 회생절차를 신청한 바 있다. 2017년 컨소시엄에 인수되며 정상화됐으나, 최근 주가 조작 의혹과 재무 악화로 한국거래소가 관리종목으로 지정한 바 있다. 현재 삼부토건은 서울 중랑구 화랑로 진출입 공사(108억 원), 제주 서귀포 도시 생활형 주택 건설(358억 원) 등 주요 사업을 진행 중이다. [미니해설] 삼부토건, 10년 만에 법정 관리 재진입 국내 1호 토목건축공사업 면허를 보유한 삼부토건이 10년 만에 다시 법원의 회생절차를 신청했다. 25일 금융감독원 전자공시에 따르면 삼부토건은 전날 법원에 회생절차 개시를 신청했다고 밝혔다. 1948년 설립된 삼부토건은 국내 1호 토목건축공사업 면허를 보유한 건설사로, 국내외에서 토목·건축·주택 사업을 영위해왔다. 그러나 최근 건설 경기 둔화와 함께 경영 악화가 심화되면서 결국 법정 관리에 재진입하게 됐다. 삼부토건은 2020년 이후 4년 연속 영업손실을 기록했으며, 지난해 3분기 기준 누적 영업손실은 678억 원으로 전년 동기 대비 165.6% 확대됐다. 같은 시점 기준 부채비율은 838.5%에 달해 재무적 위기가 심각한 상황이다. 삼부토건은 과거에도 두 차례 회생절차를 신청한 바 있다. 2011년 서울 서초구 내곡동 헌인마을 개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 못해 회생절차를 신청했으나, 2개월 만에 철회했다. 당시 금융권과 자율협약을 체결하고 르네상스서울호텔을 담보로 제공해 7500억 원을 지원받았지만, 구조조정 실패로 2015년 8월 다시 법원에 회생신청을 했다. 이후 2017년 휴림로봇 등이 주도하는 컨소시엄에 인수되면서 법정관리를 졸업한 바 있다. 삼부토건은 최근 우크라이나 재건사업과 관련해 유라시아경제인협회 등과 양해각서를 체결하면서 한때 '우크라 재건 수혜주'로 주목받았다. 하지만 지난해 주가 조작 의혹이 불거지며 신뢰도에 타격을 입었다. 2024년 상반기 연결 재무제표 감사에서 삼일회계법인이 감사 의견을 거절했고, 한국거래소는 삼부토건을 관리종목으로 지정하며 주식 거래를 정지시킨 바 있다. 회계법인은 삼부토건의 연결 기준 2024년 상반기 영업손실이 409억 원, 당기순손실이 516억 원이며, 지난해 6월 말 기준 결손금이 2567억 원에 달하는 점을 문제로 지적했다. 또한, 지난해 8월 기준 1년 내 만기가 도래하는 단기차입금이 1712억 원으로 집계돼 자금 압박이 큰 상황이다. 현재 삼부토건은 중견 건설사로 국토교통부 시공능력평가 71위를 기록하고 있으며, 자체 아파트 브랜드 '삼부 르네상스'를 보유하고 있다. 주요 사업으로는 서울 중랑구 묵동 화랑로 진출입 공사(108억 원), 제주 서귀포 도시 생활형 주택 건축(358억 원), 중부내륙선 이천-문경 철도건설 제7공구 노반 신설 공사(960억 원) 등이 있다. 건설 경기 침체 속에서 삼부토건의 법정 관리 재진입이 국내 건설업계에 미칠 파장도 주목된다. 업계 관계자는 "최근 금리 인상과 원자재 가격 상승, 부동산 경기 둔화로 중견·중소 건설사들의 재무 부담이 커지고 있다"며 "삼부토건의 회생절차 신청이 다른 건설사들에게도 경고 신호가 될 수 있다"고 말했다. 법원의 회생절차 개시 여부와 향후 삼부토건의 구조조정 계획이 주목되는 가운데, 건설업계 전반의 유동성 위기 해소를 위한 대책이 필요하다는 지적이 나온다.
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삼부토건, 10년 만에 법원 회생절차 재신청⋯건설 경기 악화 여파
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서울 강남권 집값 상승세 확산⋯강동구도 상승 전환
- 서울 강남권 아파트 가격 상승폭이 커지는 한편 상승 지역도 확산되고 있다. 올림픽파크포레온 등 신축 입주가 몰린 강동구도 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원은 17일 2월 2주(10일) 주간 아파트가격동향에서 강동구가 전주 대비 0.06% 상승했다고 밝혔다. 강동구가 상승세로 돌아선 것은 지난해 11월 4주차 이후 10주 만이다. 지난해 11월은 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온이 입주한 달이다. 단지는 총 1만2032가구 규모로 입주 전후 물량이 쏟아지며 인근 지역 주택 가격에 영향을 줬다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 단지 매물은 14일 기준 721개로 여전히 많은 수준을 유지하고 있다. 동시에 금융당국이 지난해 말부터 시행하는 대출 규제도 여전하다. 스트레스 총부채원리금상환비율은 지난해 9월 2단계 적용 후 오는 7월 3단계 확대 적용을 앞두고 있다. 동시에 시중은행에서는 가계부채 관리를 위해 주택담보대출 관리를 강화하는 등 주택 수요자 자금 마련 여력이 약해졌다. 악조건 속에서도 강동구 주택 가격 상승은 강남3구(강남·서초·송파)의 흐름과 궤를 같이 하는 것으로 분석된다. 한국부동산원에 따르면 강남구와 서초구, 송파구는 각각 올해 0.12%, 0.26%, 0.44% 상승했다. 전국 주택 가격은 같은 기간 0.20% 하락했는데 이들 지역은 여전히 강세가 이어지는 모양새다. 이에 더해 강남권 일부 단지 집값 상승을 억눌렀던 토지거래허가구역도 대다수 해제되면서 주택 가격 상승 호재가 생겼다. 해제 단지에는 송파구 잠실동 엘리트(잠실엘스·리센츠·트리지움) 단지 등 강동구와 인접한 단지도 포함됐다. 토지거래허가구역 단지는 주택 매매 거래 시 실거주 의무가 2년 부과된다. 이에 아파트 매수 계약을 맺은 후 전세를 놔 주택 구입 자금을 해결하는 '갭투자'가 불가능했다. 규제가 풀리면서 수요자의 주택 구입 자금 마련이 더 수월해져 가격 상승을 이끌 수 있다는 진단이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가제는 주택의 거래 즉 손바뀜을 어렵게 해 가격 변동을 줄이는 것이 목적"이라면서 "인위적으로 억누른 요인이 사라지거나 해소되면, 가격도 시세에 맞춰 변동하는 것이 자연스럽다"고 설명했다. 강남권을 중심으로 주택 가격 상승세가 확산하면서 업계에서는 강남권을 넘어 마용성(마포·용산·성동구) 등 강북권과 성남·하남 등 서울과 인접한 경기도 주택 가격에도 영향을 줄 수 있다는 진단도 내놓고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "아직 고덕 등 강동구 단지들은 토지거래허가구역으로 인한 영향이 덜한 모습이지만 강남3구를 시작으로 점차 집값 상승세가 확산되는 상황"이라며 "향후 몇 주간 실거래가 변동폭에 따라 얼마나 많은 지역이 강남권 집값 상승의 영향을 받을지 결정될 것으로 보인다"고 분석했다.
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서울 강남권 집값 상승세 확산⋯강동구도 상승 전환
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2월 아파트 분양지수 전망, 4개월만에 반등⋯시장 비관론 우세
- 전국 아파트 분양 전망지수가 4개월 만에 상승 전환했지만, 분양 시장에 대한 부정적 전망이 여전히 우세한 것으로 나타났다. 11일 주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면, 2월 전국 아파트 분양 전망 지수는 전월 대비 4.0포인트 오른 75.4를 기록했다. 이는 분양 시장의 부정적 전망이 다소 완화됐음을 의미하지만, 여전히 기준치(100)를 크게 밑도는 수준이다. 비수도권 지역이 4.8포인트 상승한 75.1을 기록하며 반등을 주도했다. 광주(80.0), 전남(75.0), 대구(76.2) 등 주요 지역에서 두 자릿수 상승폭을 보였다. 반면 수도권은 0.2포인트 하락한 76.6으로 집계됐다. 미분양 물량은 증가세를 보이고 있으며, 준공 후 미분양 물량은 10년 5개월 만에 최대치를 기록했다. 분양 물량 전망 지수도 84.6으로 기준치를 하회하면서 시장 위축이 지속될 가능성이 제기되고 있다. [미니해설] 아파트 분양 전망지수 4개월만에 상승⋯여전히 불확실한 시장 상황 전국 아파트 분양지수가 4개월만에 반등했지만, 여전히 부정적인 전망이 우세한 상황이다. 금리 인상, 경기 침체, 미분양 증가 등 복합적인 요인이 시장을 위축시키고 있으며, 건설사 부도 증가로 인한 공급 부족 우려도 커지고 있다. 분양 전망지수 75.4⋯기준치 크게 밑돌아 11일 주산연이 발표한 2월 전국 아파트 분양 전망지수는 75.4로 전월 대비 4.0포인트 상승했다. 이 지수는 주택 사업자들이 분양 시장을 어떻게 전망하는지를 나타내며, 100을 기준으로 그 이상이면 긍정적, 미만이면 부정적 전망이 우세함을 의미한다. 지난해 11월 이후 지속 하락하던 전국 분양 전망지수가 4개월 만에 상승 전환했으나, 여전히 기준치(100)를 크게 밑돌고 있어 시장 전망은 여전히 어두운 상황이다. 특히 비수도권 지역에서 상승 폭이 컸다. 비수도권 아파트 분양 전망지수는 70.3에서 75.1로 4.8포인트 상승했다. 지역별로는 광주(80.0)가 13.3포인트로 가장 큰 상승 폭을 기록했으며, 전남(75.0), 대구(76.2), 충남(77.8), 부산(77.8) 등도 두 자릿수 상승을 보였다. 반면 수도권 전망지수는 76.6으로 0.2포인트 하락했다. 인천(76.0)은 2.7포인트 상승했지만, 서울(87.1)과 경기(66.7)가 각각 2.4포인트, 0.9포인트 하락하면서 수도권 지수가 하락세를 보였다. 주산연 관계자는 "비수도권 일부 지역에서 지난달 큰 폭의 하락에 따른 기저효과로 상승한 부분이 있지만, 전국적으로 분양 전망지수가 기준치(100)를 크게 밑돌아 시장 회복을 기대하기는 어렵다"고 분석했다. 미분양 증가·환율 상승⋯분양 시장 악화 지속 분양 시장의 어려움은 미분양 증가와 환울 상승 등 복합적인 요인에서 기인하고 있다. 지난해 말 기준 준공 후 미분양 물량은 2만1480가구로, 2014년 7월 이후 10년 5개월만에 최대치를 기록했다. 이는 분양 시장 전망이 부정적인 주요 요인으로 작용하고 있다. 이달 미분양 물량 전망 지수는 113.5로 전월 대비 10.7포인트 상승했다. 이는 지난해 1월(115.7) 이후 가장 높은 수치로, 미분양 증가 우려가 커지고 있음을 시사한다. 환율 급등으로 인한 원자재 가격 상승도 분양 시장에 부담을 주고 있다. 분양 가격 전망지수는 전월 대비 4.5포인트 상승한 105.9를 기록했다. 원자재 가격 상승으로 인해 건설 비용이 증가하면서 분양가 인상 가능성이 높아진 것으로 분석된다. 분양 물량 전망 지수는 84.6으로 전월 대비 7.1포인트 상승했으나, 여전히 기준치(100)를 하회하고 있어 향후 분양 물량이 줄어들 가능성이 높다. 부동산 플랫폼 직방 "분양 물량 51% 감소" 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 이번 달 분양 예정 물량은 1만2676가구로, 전년 동기 대비 51% 감소했다. 이는 분양 사업자들이 시장 불확실성을 감안해 분양 일정을 조정한 결과로 풀이된다. 분양 물량 감소는 주택 공급 부족으로 이어질 가능성이 크다. 특히 최근 신동아건설 등 중견 건설사들의 부도가 잇따르면서, 건설 사업자 수가 급감하고 있는 점도 향후 공급 부족 우려를 키우고 있다. 건설업계 "정부 지원 시급⋯유동성 확보 필요" 주산연 관계자는 "현재의 시장 환경에서 정부와 금융기관이 협력해 프로젝트 파이낸싱(PF)과 주택담보대출 심사 기준을 개선하고, 지방 미분양 주택에 대한 정책적 지원을 강화해야 한다"고 강조했다. 그는 "건설업계의 유동성 확보가 시급하며, 만약 이러한 조치가 이루어지지 않는다면 향후 주택 공급이 더욱 위축될 가능성이 높다"고 지적했다. 전문가들은 금리 인하와 경기 회복이 이루어지지 않는 한 분양 시장이 단기간 내 회복되기는 어려울 것으로 보고 있다. 부동산 전문가들은 "올해 하반기 또는 내년 초까지 분양 시장이 계속 위축될 가능성이 크다"며 "특히 미분양 물량이 계속 증가하고 있어 시장의 불확실성이 해소되지 않는 한 사업자들이 적극적으로 분양에 나서기 어려울 것"이라고 전망했다.
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2월 아파트 분양지수 전망, 4개월만에 반등⋯시장 비관론 우세
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전국 아파트 하락 거래 1년 만에 최고…거래량 40% 급감
- 올해 들어 전국 아파트 거래에서 하락 거래 비중이 지속적으로 증가하면서 1년여만에 최고치를 기록했다. 10일 직방이 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과, 1월 전국 아파트 거래 중 44.9%가 종전 거래가보다 낮은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 이는 2023년 12월(47.3%) 이후 가장 높은 수치다. 권역별로 수도권은 1월 하락 거래 비중이 43.6%를 기록했다. 서울은 상승 거래 비중(44.7%)이 더 높았으나, 금천구(66.7%)와 노원구(55.7%)는 하락 거래 비중이 절반을 넘었다. 경기에서는 성남 수정구(61.5%), 안산 상록구(61.0%) 등, 인천에서는 중구(52.8%), 남동구(51.6%)의 하락 거래 비중이 높았다. 지방에서도 대전(49.2%), 제주(49.0%), 부산(47.1%) 등 하락 거래가 증가하는 추세다. 전국 아파트 거래량도 감소세를 이어가며 1월 1만8719건을 기록, 전년 동월 대비 40% 이상 줄었다. 직방은 경기 침체와 금리 인하 지연으로 매수세가 위축돼 거래 시장이 회복되기 어려울 것으로 전망했다. [미니해설] 전국 아파트 하락 거래 비중 44.9%⋯2023년 12월 이후 최고치 올해들어 전국 아파트 거래에서 하락 거래 비중이 바르게 증가하며 1년여 만에 최고치를 기록했다. 부동산 시장의 북활실성이 커지는 가운데 거래량도 감소세를 이어가며 매수세가 크게 위축된 것으로 분석된다. 10일 직방이 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과, 1월 전국 아파트 거래 중 44.9%가 종전 거래가보다 낮은 가격으로 거래된 것으로 나타났다. 이는 2023년 12월(47.3%) 이후 가장 높은 수준으로 하락 거래 비중이 지속적으로 증가하는 추세다. 하락 거래 비중은 지난해 8월부터 점진적으로 증가해 11월에는 43.7%로 상승 거래 비중(42.6%)을 처음으로 넘어섰다. 이후에도 같은 흐름이 이어지면서 전국적으로 하락 거래가 주요한 흐름으로 자리잡고 있다. 권역별 하락 거래 비중⋯서울 일부 지역도 절반 넘어 권역별로 수도권과 지방 모두 하락 거래 비중이 상승 거래를 앞서는 지역이 늘어나고 있다. 수도권에서는 지난해 12월 하락 거래 비중(43.4%)이 상승 거래 비중을 넘어서면서 시장 분위기가 바뀌었다. 올해 1월에도 43.6%를 기록하며 이 같은 흐름이 지속되고 있다. 서울은 상대적으로 상승 거래 비중(44.7%)이 높았지만, 금천구(66.7%), 노원구(55.7%) 등 일부 지역에서는 하락 거래가 절반을 넘었다. 경기도에서는 성남 수정구(61.5%), 이천시(61.1%), 안산 상록구(61.0%), 동두천시(60.0%) 등에서 하락 거래 비중이 60%를 상회하는 등 광범위한 하락세가 나타났다. 인천은 중구(52.8%), 남동구(51.6%)가 절반을 넘었으며, 연수구도 49.3%로 높은 하락 거래 비중을 보였다. 지방도 예외가 아니다. 지난해 11월부터 지방에서도 하락 거래 비중(44.8%)이 상승 거래(42.7%)를 넘어섰고, 올해 1월에는 45.6%로 격차가 더 벌어졌다. 대전(49.2%)이 가장 높은 하락 거래 비중을 기록했고, 제주(49.0%), 부산(47.1%), 대구(46.3%), 충북(46.3%) 등이 뒤를 이었다. 강원(45.9%), 경북(46.0%), 경남(45.2%) 등도 하락 거래 비중이 높은 지역으로 나타났다. 아파트 거래량도 급감⋯전년 대비 40%↓ 하락 거래가 증가하는 가운데 거래량 자체도 크게 줄어든 모습이다. 올 1월 전국 아파트 거래량은 1만8719건으로, 지난해 같은 달(3만1561건) 대비 40.7% 감소했다. 특히 지난해 월간 기준으로 가장 거래가 많았던 7월(4만8,676건)과 비교하면 무려 61.5% 줄어든 수치다. 거래 신고 기한이 30일이라는 점을 감안하더라도 1월 거래량이 적은 편이라는 것이 전문가들의 분석이다. 부동산 시장 위축⋯금리·경기 불확실성이 변수 전문가들은 금리 인하 지연, 경기 침체, 정국 불확실성 등 다양한 요인이 맞물려 부동산 시장이 움츠러든 것으로 보고 있다. 직방은 "매수자들이 시장을 관망하며 적극적인 거래에 나서지 않는 상황이 지속될 것으로 예상된다"며 "당분간 거래 시장이 활기를 띠기는 어려울 것"이라고 전망했다. 정부의 부동산 정책과 대출 규제 완화 여부도 향후 시장 흐름을 결정하는 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 시장이 다시 회복세를 보이려면 금리 안정과 경기 회복이 뒷받침되어야 할 것이라는 분석이 나온다. 한편 전국 아파트 거래량은 지난해 11월 이후 3개월 연속 감소세를 이어갔다. 올 1월 거래량은 1만8719건으로 작년 1월(3만1561건) 대비 40% 이상 줄었으며 지난해 월간 기준 가장 거래가 많았던 7월(4만8676건)과 비교하면 61.5% 감소했다. 거래 신고 기한이 30일인 점을 감안해도 올 1월 거래량이 적은 편이라고 직방은 설명했다. 직방은 "경기 침체, 정국 불확실성, 금리 인하 지연 등의 영향으로 매수 관망세가 지속될 것으로 예상돼 움츠린 거래 시장이 쉽사리 살아나긴 어려운 환경"이라며 "당분간 이같은 분위기가 계속될 전망"이라고 밝혔다.
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전국 아파트 하락 거래 1년 만에 최고…거래량 40% 급감
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전국 아파트 1월 평균 분양가 22개월 만에 최저…1,600만원대로 하락
- 전국 아파트 평균 분양가가 22개월 만에 최저치를 기록했다. 7일 부동산R114에 따르면 2025년 1월 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 1,628만원으로, 전월 대비 400만원 이상 하락했다. 이는 2023년 3월(1,619만원) 이후 가장 낮은 수준이다. 다만 업계는 분양가가 안정됐다고 보기는 어렵다고 분석했다. 서울 등 고분양가 지역에서 공급이 없었던 영향이 크다는 것이다. 실제로 지난달 서울, 인천, 대전, 울산, 제주에서는 신규 분양이 전무했다. 한편, 1월 분양을 진행한 경기도(2,496만원), 대구(2,272만원), 부산(1,921만원), 세종(1,799만원) 등은 여전히 전국 평균을 웃돌았다. 업계 관계자는 "설 연휴로 일부 사업장이 분양 일정을 연기한 영향"이라며 "제로에너지 건축물 인증, 층간 소음 규제 등으로 연내 분양가는 다시 상승할 가능성이 크다"고 전망했다. [미니해설] 전국 아파트 평균 분양가, 22개월 만에 최저치⋯일시적 현상인가? 전국 아파트 평균 분양가가 지난달 3.3㎡당 1,600만원대로 하락하며 22개월 만에 최저치를 기록했다. 이는 지난해 6개월 연속 2,000만원대를 유지하던 것과 비교하면 급격한 하락세다. 전문가들은 이 같은 현상이 공급 감소에 따른 일시적 현상이며, 공사비 상승 등의 요인으로 올해 다시 분양가가 오를 가능성이 높다고 분석했다. 지난달 평균 분양가 1,628만원⋯전월 대비 400만원 이상 하락 부동산R114가 7일 발표한 자료에 따르면, 지난 1월 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1,628만원으로 집계됐다. 지난해 하반기 내내 2,000만원대를 유지했던 분양가가 갑자기 400만원 이상 내려간 것이다. 이는 2023년 3월(1,619만원) 이후 22개월 만에 가장 낮은 수준이다. 전국적인 분양가 하락은 일부 고분양가 지역에서 공급이 전무했던 영향이 크다. 서울, 인천, 대전, 울산, 제주 등에서는 지난달 신규 분양이 없었으며, 전체적으로 공급이 줄어들면서 분양가 평균이 낮아지는 결과를 가져왔다. 어느 지역에서 분양이 있었나? 1월에는 17개 시도 중 7개 지역에서만 신규 분양이 진행됐다. 경기도의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,496만원으로 가장 높았다. 이어 △대구 2,272만원 △부산 1,921만원 △세종 1,799만원 등은 여전히 전국 평균을 상회했다. 반면 △전북(1,487만원) △충남(1,374만원) △충북(1,307만원) 등은 평균보다 낮은 수준을 기록했다. 서울과 인천 등 수도권 핵심 지역에서 분양이 없었기 때문에, 전체적인 평균이 낮아진 것으로 풀이된다. 업계에서는 이 같은 상황이 지속되지 않을 것이라는 분석을 내놓고 있다. 분양가 하락, 안정 신호일까? 부동산 업계는 이번 분양가 하락을 시장 안정의 신호로 보기는 어렵다는 입장이다. 한 분양업체 관계자는 "1월은 설 연휴 등의 영향으로 분양이 적은 달인데, 올해는 특히 사업장들이 분양 일정을 2월 이후로 미루는 경우가 많았다"고 설명했다. 실제로 분양 일정이 밀리면서 공급 물량이 적어졌고, 이에 따라 전체적인 분양가 평균이 낮아지는 결과가 나타났다는 것이다. 올해 6월부터 △제로에너지 건축물 인증 의무화 △층간 소음 규제 강화 △전기차 화재 대응 시설 의무화 등으로 인해 공사비 부담이 증가할 것으로 예상된다. 이에 따라 하반기부터는 분양가가 다시 오를 가능성이 높다는 전망이 나온다. 올해 분양 시장 전망은? 올해 분양가는 공사비 상승 압박과 함께 점진적인 상승세를 보일 가능성이 크다. 특히 정부의 규제 정책과 글로벌 원자재 가격 상승이 맞물리면서 건설사들의 부담이 커지고 있다. 전문가들은 "1월의 분양가 하락은 단기적인 현상에 불과하다"며 "올해는 입지에 따라 분양가 차별화가 더 심해질 것"이라고 내다봤다. 수도권과 광역시를 중심으로 분양이 재개되면 다시 상승세를 보일 가능성이 높다는 것이다. 분양을 앞둔 수요자들은 단기적인 가격 변동보다 장기적인 시장 흐름을 살펴볼 필요가 있다. 또한 규제 강화로 인해 건설사들이 분양 일정을 조정할 가능성이 있는 만큼, 향후 공급 일정도 꼼꼼히 체크하는 것이 중요하다.
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전국 아파트 1월 평균 분양가 22개월 만에 최저…1,600만원대로 하락
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서울 대형아파트 가격 역대 최고치…부동산 양극화 심화
- 서울 부동산 시장의 상승세가 둔화하는 가운데, 대형 아파트 가격은 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다. '똘똘한 한 채' 선호 현상과 상급지 이동 수요가 맞물리면서 아파트 시장의 양극화가 더욱 두드러지는 모습이다. 3일 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀이 KB부동산 월간 주택가격 동향을 분석한 결과, 올해 1월 서울의 135㎡(약 41평) 이상 대형 아파트 매매가격지수(2022년 1월=100 기준)는 106.6으로 나타났다. 이는 전달(106.4)보다 0.2포인트 상승한 수치로, 2013년 3월 관련 조사가 시작된 이래 최고치다. 특히 강남·서초·송파·강동·용산·성동 등 11개구로 구성된 강남권의 대형 아파트 가격지수는 107.4로, 서울 평균을 웃돌았다. 반면, 강북 14개구의 대형 아파트 가격지수는 104.3으로, 강남권과의 격차는 3.1포인트로 나타났다. 서울 대형 아파트, 최고가 거래 잇따라 최근 서울 부동산 시장의 거래량이 감소하는 가운데서도 대형 아파트를 중심으로 신고가 거래가 이어지고 있다. 올해 1월 서울 용산구 한남더힐(전용 235㎡, 약 92평)이 109억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 같은 기간 강남구 압구정동 한양4차(전용 208㎡, 약 69평)도 77억원에 매매되며 기존 최고가를 넘어섰다. 또한, 강남구 도곡동 타워팰리스 3차(전용 244㎡, 약 95평) 역시 73억원에 거래되며 사상 최고 가격을 기록했다. '똘똘한 한 채' 선호 심화⋯강남권 대형 아파트 수요 증가 전문가들은 부동산 세제 부담과 시장 불확실성 속에서 강남권 대형 아파트에 대한 수요가 집중되며 가격 상승을 이끌고 있다고 분석했다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀장은 “다주택자에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 부담이 지속되면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강화되고 있다”며 “강남권을 중심으로 대형 아파트 수요가 꾸준히 증가하면서 가격 상승을 견인하고 있다”고 말했다. 향후 대형 아파트 시장의 흐름은 부동산 정책 변화 및 금리 움직임에 따라 추가 상승 또는 조정 국면으로 이어질 가능성이 제기된다.
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서울 대형아파트 가격 역대 최고치…부동산 양극화 심화
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아파트, 15년 만에 분양가 매매가 추월…서울은 1억7000만 원 차이
- 작년 아파트 분양가가 매매가보다 높은 분양가 역전 현상이 나타났다. 부동산R114는 지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 3.3㎡당 2,063만 원, 평균 매매시세는 1,918만 원으로, 분양가가 매매가를 145만 원 앞질렀다고 24일 밝혔다. 이는 2009년 이후 15년 만에 분양가가 매매가를 역전한 것이다. 특히 서울에서는 평균 분양가가 4,820만 원으로 매매가(4,300만 원)보다 520만 원 높았으며, 이는 2018년 이후 6년 만의 역전 현상이다. 코로나19 이후 금리 인상, 건축 자재 및 인건비 상승이 원인으로 꼽혔다. [미니해설] 15년 만에 분양가·매매가 역전⋯서울, 시세 초과 분양가 6년 만에 재등장 지난해 전국 아파트 평균 분양가격이 2009년 이후 15년 만에 평균 매매가격을 추월한 것으로 나타났다. 부동산R114의 자료에 따르면 2023년 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 2,063만 원으로, 평균 매매가격(1,918만 원)보다 145만 원 높았다. 이는 분양가가 매매가를 앞선 이례적인 상황으로, 2009년 금융위기 이후 처음 발생한 현상이다. 서울, 6년 만에 분양가가 시세 초과 특히 서울은 이 같은 역전 현상이 더욱 두드러졌다. 지난해 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4,820만 원으로 매매가격(4,300만 원)을 520만 원 초과했다. 이는 2018년 이후 6년 만에 분양가가 매매가를 다시 추월한 사례다. '국민평형'으로 불리는 84㎡ 아파트를 기준으로 환산하면, 전국 아파트 평균 분양가는 시세보다 약 5,000만 원, 서울은 약 1억 7,000만 원 높은 수준이었다. 금리 인상 등이 분양가 상승 원인 분양가가 매매가를 넘어서게 된 배경에는 코로나19 팬데믹 이후 금리 인상이 본격화된 영향이 크다. 또한, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 인해 조달 금리가 상승했고, 건축 자재비와 인건비도 큰 폭으로 올랐다. 특히 서울은 2019년 분양가 규제가 심화되면서 분양가가 시세보다 낮아지는 흐름을 보였으나, 이후 시장 환경이 바뀌면서 다시 상승세로 전환됐다. 2020년에는 분양가가 시세보다 1,012만 원 낮았고, 2021년 1,455만 원, 2022년 643만 원 차이를 기록하며 격차가 줄어들다 2023년 역전된 것이다. 지역별 분양가-매매가 차이 지역별로 보면 제주도가 분양가와 시세 차이가 가장 컸다. 지난해 제주도는 분양가가 시세보다 3.3㎡당 1,245만 원 높았으며, 울산(1,096만 원), 부산(954만 원), 광주(953만 원), 경북(858만 원) 등이 뒤를 이었다. 부동산R114는 분양가 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망했다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지의 경우에도 2023년 3월과 9월 기본형 건축비가 각각 3.1%, 3.3% 인상됐다. 이 같은 추세는 민간택지에서도 이어질 가능성이 높다는 분석이다. 부동산R114 관계자는 "최근 정치적 혼란으로 인한 환율 급등으로 수입 건축 자재와 물류비가 상승 중"이라며, "이러한 여건 속에서 민간택지 분양가 상승 흐름은 지속될 것으로 보인다"고 내다봤다. 아파트 분양가는 매매가를 기준으로 움직이는 경우가 많았으나, 최근 조달 비용 및 시장 상황 변화로 인해 분양가가 오히려 매매가를 앞서는 새로운 국면에 접어들었다. 이에 따라 주택 수요자들은 분양가와 매매가를 꼼꼼히 비교하며 주택 구매 전략을 세워야 할 시점이다. 정부의 규제와 시장 환경 변화가 맞물려 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목된다.
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아파트, 15년 만에 분양가 매매가 추월…서울은 1억7000만 원 차이
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