지난달 수도권 아파트 거래량이 전월 대비 절반 가까이 줄어든 가운데, 서울 강남구와 경기 과천시 등 고가 단지 밀집 지역에서는 여전히 신고가 거래가 활발한 것으로 나타났다. 

12일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 4월 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로 전월(2만5456건)보다 47% 감소했다. 그러나 강남구의 신고가 거래 비중은 59.0%로, 2022년 4월 이후 처음으로 절반을 넘겼다. 과천시도 62.5%로 수도권 최고 수준을 기록했다. 

전문가들은 고금리와 정책 불확실성 속에서도 입지 경쟁력이 높은 지역 중심의 선별 매수가 이뤄졌다고 분석했다.

[미니헤설] 수도권 아파트 거래량 급감 속 강남·과천 ‘신고가 행진’…고가 주거지에 매수세 집중

올해 4월 수도권 아파트 거래량이 전월 대비 47% 급감한 가운데, 서울 강남구와 경기 과천시 등 고가 단지 밀집 지역에서는 오히려 신고가 거래 비중이 증가하는 이중적 양상이 포착됐다. 

부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 12일 발표한 바에 따르면, 2024년 4월 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로, 3월(2만5456건) 대비 47.3% 감소했다.

전체적인 거래량 감소는 정책 및 제도 변화에 대한 시장의 관망 심리가 확산된 영향으로 풀이된다. 직방은 "토지거래허가구역 재지정, 7월 도입 예정인 DSR 3단계, 그리고 조기 대선 등 정책 불확실성이 맞물리며 수요자들이 거래를 미루는 흐름이 뚜렷해졌다"고 분석했다.

하지만 거래가 줄어드는 가운데서도 고가 단지 밀집 지역에서는 신고가 거래가 활발히 이뤄지고 있어 주목된다.

가장 두드러진 지역은 서울 강남구다. 4월 한 달간 강남구의 전체 아파트 거래 가운데 59.0%가 종전 최고가 이상에 거래됐다. 이는 2022년 4월(53.7%) 이후 처음으로 절반을 넘긴 수치다. 강남구는 고급 주거지 수요가 풍부하고, 가격 하방 경직성이 강해 하락기에도 신고가 거래가 잦은 특성을 보인다.

그 뒤를 이어 용산구(46.2%), 양천구(44.0%) 역시 높은 신고가 거래 비중을 기록했다. 특히 양천구는 목동신시가지 재건축 기대감이 반영돼 전월(25.9%)보다 큰 폭으로 증가했다. 이 밖에도 서초구(33.3%), 송파구(27.9%), 마포구(26.0%), 강동구(22.8%), 성동구(22.2%) 등 한강변과 주요 도심 지역도 20%를 웃도는 신고가 비중을 보였다.

반면 서울 외곽 지역은 분위기가 전혀 달랐다. 도봉구(0.9%), 강북구(1.5%), 노원구(1.9%) 등은 1% 안팎에 머물렀고, 거래 자체도 크게 줄었다. 입지 경쟁력과 개발 기대감 차이에 따라 신고가 거래 비중이 극명하게 갈린 셈이다.

경기도에서는 과천시가 압도적이었다. 과천의 4월 신고가 거래 비중은 62.5%로 수도권 전체에서 가장 높았다. 정부청사 이전, GTX-C 노선, 신도시 개발 등 다양한 개발 호재에 힘입어 강남권 수요의 대체지로 자리 잡고 있다.

성남시 분당구(15.7%)는 판교 백현동 대형 아파트와 수내·서현동 리모델링 단지 중심으로 신고가가 나왔다. 부천시 오정구(15.4%)와 소사구(10.1%)는 서울 접근성이 뛰어나고 가격 부담이 낮은 중소형 구축 단지 위주로 매수세가 붙었다.

인천의 경우 전반적으로 관망세가 짙었지만, 미추홀구만은 예외였다. 4월 미추홀구의 신고가 거래 비중은 7.5%로 인천에서 가장 높았다. 이는 정비사업에 따른 신축 공급, 역세권 중심 브랜드 아파트의 매수세 유입 영향으로 해석된다.

이 같은 양상은 최근 주택 시장이 '양극화' 흐름을 심화하고 있음을 보여준다. 거래는 줄었지만 수요자들은 가격 하락 가능성이 낮고 향후 상승 여력이 크다고 판단되는 지역에 한해 선별적으로 매수에 나서는 모습이다.

직방은 "일부 고가 단지의 상승 거래는 시장의 기준점 역할을 하며 이른바 '앵커링 효과'를 통해 주변 단지 가격에도 간접 영향을 주는 것으로 풀이된다"고 분석했다.

또한 "이들 고가 단지의 신고가 거래는 해당 지역의 매물 호가를 높이는 요인으로 작용해, 시장의 회복 기대감에도 일정 부분 영향을 줄 수 있다"고 덧붙였다.

앵커링 효과(Anchoring Effect)는 처음 제시된 숫자나 정보(앵커)가 이후 판단이나 결정에 강하게 영향을 미치는 심리 현상을 말한다.

예를 들어, 부동산 시장에서 어떤 아파트가 '신고가'에 거래됐다는 정보가 나오면, 근처 비슷한 단지나 같은 단지의 다른 매물들도 그 가격을 기준(앵커)으로 삼아 매도자가 호가를 높이거나, 매수자가 가격을 정당화하게 되는 현상이 나타난다. 이는 합리적인 근거보다 첫 제시 가격에 기대어 판단하게 되는 일종의 인지 편향이다.

한편, 향후 수도권 주택 시장은 대출 규제 강화, 금리 향방, 공급 확대 여부 등 외부 변수에 따라 거래 양극화가 더 심화될 가능성이 있다. 특히 강남, 과천, 용산 등 고급 주거지에 쏠리는 수요는 쉽게 꺾이지 않을 것이란 관측도 나온다.